星展叫停H按

上幾年做hibor 真係抵到 e.g. h+0.7%

星展叫停H按 劃一P按計價 調高H按息 渣打交銀大新跟隨


隨着滙豐及中銀兩大銀行，上周先後調高同業拆息掛鈎按揭計劃(H按、H現以0.2厘計）後，渣打銀行、交通銀行及大新銀行等紛紛跟隨加息，而星展更取消H按，是繼恒生後第二間撤出H按市場的銀行。

經過是次調整後，現時大部分銀行的H按實質利率，已突破2厘，意味極低息年代經已完結。

星展香港零售銀行業務高級副總裁鍾少權回覆本報查詢時表示，該行已經停止推出H按優惠數天，以後該行的樓按方案劃一以最優惠利率按揭（P按）計價。

星展︰按息未反映銀行成本

該行上周中才把H按大幅調至最高H加2.5厘，成全港最高利率的H按方案。鍾少權指出，上周調高息率後，該行觀察現時的資金成本不斷上揚，以現時H按的利率，根本不能反映銀行成本，故決定撤銷提供H按優惠。

星展銀行是繼恒生銀行後，第二間銀行全面撤出H按市場。被問及會否影響星展在樓按市場的競爭力時，鍾少權強調，過去兩年該行已經不再為爭取市場份額而強行推出無利可圖的按揭方案。

事實上，過去數年，銀行主攻樓按市場，樓按息率愈搶愈低，H按一度低至H加0.65厘，即實質按息低於1厘，尚有現金回贈，銀行可謂「無肉食」，不少銀行索性撤出H按市場。

H按實質利率 普遍突破2厘

至於現時仍提供H按方案的銀行，則紛紛調高息率，渣打銀行昨日宣布，H按由H加1.5至2厘，調升20個點子至H加1.7至2.2厘；大新銀行則由H加1.5至2厘，調高至H加1.75至2厘；交通銀行亦將H按息率調升至H加2厘。

綜合市場資料，大部分銀行H按方案的實質按揭利率，已經突破2厘水平。現時只有數間銀行例如花旗銀行、中信國際等，H按的實質利率仍低於2厘。

有業界人士則指出，銀行目前仍對樓按市場十分重視，只是削減無利潤的H按，而P按則仍然保持進取，大部分P按實質按揭利率約2.15至2.25厘，仍屬合理水平。

業界︰目前8成客仍選H按

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，個別銀行取消H按計劃未足以構成指標作用，需視乎主導市場的龍頭銀行提供H按的取態是否保持積極，以及會否跟隨全面取消H按。據該行統計所得，目前8成客戶仍然首選H按，約1成客戶未合申請H按條件而轉用P按，餘下僅1成客戶主動轉用P按。

經絡按揭首席分析師劉圓圓指出，隨着經濟動力復甦，其他商業借貸的利潤遠較樓按借貸利潤為高，故銀行有條件減少對樓按借貸的依靠，預期未來樓按息率仍然會上調。
撰文:黎煥成

最近H按計劃

[fwd]其實得一層棲, 點先可以賺到錢呢?

小弟岩岩兩年前上左車

當年用178萬買入 579尺既市區居屋 (離 mtr 只有1分鐘路程)
岩岩冇野做, 心血來潮, 上去銀行個估價網睇下
hsbc: 285萬
hangseng: 292萬

再 check 番近期附近單位既成交
差唔多樓層, 座向既都有D 差唔多300萬既交易 攪到我都有d 心思思....

但自己得一層樓, 仔細老婆嫩 (o個時都係買來結婚用的)
而家月供約 $7500, 月入$25000, cash 約30萬
而家仲有約150萬未供, 假設真係賣到$300萬,
好保守計, 都有差唔多$100萬執...

但始終都係要住, 如果貴賣, 又要貴買番, 好似冇咩 so

有諗果以下方法:

1) 賣左佢, 買番d 二線既新界私樓, 找d約 $180萬-200萬既來買, 扣番賺既100萬, 供80萬-100萬, 供得少, 儲得幾年錢就贖埋佢, 咁就可以真正有層樓
2) 賣左佢, 自己出去租樓住, 租到樓價落番來先再買樓, 100萬我諗都租到100個月.....
3) 賣左佢, 用賺既$100萬加多30-40萬cash來買公屋, 每個月唔使供樓, 儲到多d錢之後睇位再買私樓, 咁就即時可以真正有層樓, 不過係公屋, 一有首期就買私樓放租....自己就住
公屋
4) 租左自己住緊呢到出去 (收入約$10000一個月), 自己租d 平d細d既樓 (約$6-7000),
賺呢個差價, 用呢個差價來幫手供樓, 可儲到多d錢

其實各位c-hing 仲有冇其他方法呢?
以上既方法大家又點睇呢?

thx

鎖息上限低 回贈比率高 交銀 H按最慳息

2月中，恒生突然宣佈撤出 H按市場，不再提供以同業拆息（ HIBOR，簡稱 H）為基準的按揭計劃，其他銀行亦調升 H按息率。綜合現時有提供 H按計劃的銀行息率，新造按揭貸款 200萬元，在各 H按計劃中，交通銀行不但首年淨利息支出最少，而且鎖息上限實際按息最低。
記者：黃碧珊

除恒生閂閘，東亞及上海商業銀行均未有 提供 H按計劃，東亞職員指，正進行審閱，稍後再公佈新息率。滙豐及交通銀行僅提供以 1個月同業拆息為基準的 H按，其餘銀行提供多個年期選擇，如中銀可選 1個月、 3個月、 6個月或 12個月。所選年期越長，拆息一般越高。按 4月 6日香港銀行公會公佈， 1個月、 3個月、 6個月及 12個月拆息，分別為 0.21036厘、 0.26036厘、 0.32071厘及 0.64143厘，所以年期選擇多，不代表吸引。

年期選擇多未必抵

放大圖片

各銀行的 H按計劃息率介乎 H加 0.8厘至 1.2厘，建銀亞洲及工銀亞洲息率最低，為 H加 0.8厘（見表）。不過，僅比較息率高低，不能反映實際利息支出，需將回贈一併計算。假設貸款 200萬元，分 20年攤還，永亨實際按息 1.41036厘，月供 9569元，較中信銀行國際實際按息 1.21036厘，月供 9387元，高 182元。由於永亨回贈貸款額 0.8%，中信銀行國際不設回贈，假設首年拆息不變，扣減回贈後，兩者首年淨利息支出分別為 11645元及 23715元，永亨全年慳約 1.2萬元。
交銀息率不是最低，但回贈比率最高，有 0.85%，經計算後，月供 9297元，首年淨利息支出 4751元，為眾銀行中最低。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，市場 H按計劃息率相若，但鎖息上限、現金回贈及罰息期差異較大。由於預期息口向上，拆息亦有機會上升，月供金額將相應調整，建議選擇鎖息上限接近最優惠利率按揭的計劃，當拆息抽升時，亦有鎖息上限封頂。

拆息升　靠鎖息上限封頂

選擇 H按計劃，除了要比較息率，還要注意鎖息上限，因為一旦銀行同業拆息抽升，鎖息上限可以為利息支出封頂。
假設以拆息計的實際按息為 3厘，實際鎖息上限為 2.5厘，貸款人亦只需還 2.5厘息，故此鎖息上限的息率越低，在加息周期就越有保障。
各 H按計劃中，交通銀行鎖息上限最吸引，為最優惠利率（ P，現為 5.25厘）減 3厘，實際按息 2.25厘，如以該息率按上述貸款額及年期計算，月供 10356元，較中銀鎖息上限 2.3厘，月供 10404元，每月慳 48元。

[轉載]剃人頭者，人亦剃其頭──致李永達的公開信

政府不能一錯再錯, 今次一定要企硬, 樓價升冇人會燒炭, 唔會有負資產, 冇人破產, 樓價跌? 大家諗下有乜後果, 到時更加冇人買樓

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14033572&extra=page%3D1

致李永達的公開信

居屋?? 置安心??

近日的話題, 由財爺派糖轉移到房屋政策問題.

民主達房屋政策勇士李永達又繼八萬五的建議良方後, 舊瓶新酒, 要求復建居屋. 建議從勾地表中, 將何文田, 將軍澳, 沙田數幅地皮興建一萬個居屋單位, 以解燃眉之急.

李先生為香港首屈一指的政客, 為民請命之餘, 亦為自己的日漸告急的選情加加油.

李生生謂”市民上車聲音不斷”, 所以復建居屋有其逼切性. 作為市民, 作為一個要上車的人, 是否按其指揮棒而舞得團團轉??

筆者嘗試看看, 居屋與置安心, 那個政策較適合上車人士??

居屋申請, 分綠表及白表, 即令政府改變其比例, 由過往的8:2 改為5:5, 上車人士只能佔居屋數量的一半左右. 而置安心計劃, 則所有單位全部以上車人士為對象, 是故, 數量上已有先天性的分野.

而在價格定位上, 魔鬼更在細節裡. 李生生提及的何文田, 將軍澳等地興建居屋, 以何文田為例, 即使建成, 以市價七成計算, 尺價動輒要7,000/呎以上. 如果以白表申請, 以其66萬的資產上限作為首期及其23,000/月的入息上限…. 根本申請不到銀行的按偈. 相反, 緣表並沒有受到資產及入息上限的規定… 是故, 地段越好的居屋, 價格越高, 只是越發對綠表的公屋富戶有利. 上車人士, 並未能受惠也. 李生的的建議, 項莊舞劍, 旨在沛公, 借上車者為名, 向公屋富戶獻媚, 除了是選舉考慮, 筆者己想不到任何理由解釋其建議.

李先生常在傳媒中發表, 不明白為何政府不興建居屋. 筆者作為一個小市民, 亦很難理解房屋事務發言人既然連這麼顯淺的道理都不明白. 奈何.

從歷史背景可知, 居屋的出現, 乃是為了讓公屋戶在得到政府福利資助後, 環境改善, 可以脫離這個房屋的福利網, 接軌市場的中轉站. 加上八十年代香港需要開發新市鎮, 亦借由這個政策來協助社區的發展.

居屋有其福利意味, 亦有其發展社區的責任. 時移世易, 過往新市鎮己經變成今日的成熟社區. 今天李先生所要求興建之居屋用地, 是否與居屋政策及其歷史使命相違背?? 作為一個房屋政策的發言人, 是否該多讀讀政策的發展歷史, 以免閉門造車, 貽笑街坊??

居屋在發展至後期, 己經發現了, 居屋市民在享受了地價七折支付的甜頭後, 並不願補回地價與政府, 迄至今香港居屋數量己達三十多萬, 但已補地價之居屋約只有五萬多個, 約佔16.66%., 即使政府為了活化居屋而由按偈政券公司推出新方案, 推出至今尚未有任何新的申請.

己經發現了居屋的興建將會進一步瑣死香港的資源, 李先生在要求政府再次興建居屋之前, 是否有任何良方可確保納稅人的錢能用得其所?? 為將香港的資源用得更有效率?? 且讓大家看看你這位房屋政策發言人功力有多高, 並不如外傳的尸位素餐.

李先生, 上不了車並不可怕, 香港未見有大量的人口露宿街頭. 但胡亂的房屋政策建議, 對未有經驗的上車人士, 可能是影響其一生最重大的決定; 怪不得多年來李先生只將精力放在反對上, 原來, 一提出政策建議, 便會露饀了.

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現時李議員提出的復建居屋理由,全都可以在置安心計畫上做到,除口號式制造推跌樓價之誘因外,看不到復建居屋在幫助市民置業上有比置安心計畫更大的改進

呢次政府同業主都唔可以退讓,明顯只係藥石亂投,話要幫人上樓,比左置安心根本就已經係居屋,見個市唔跌,又重提居屋,我睇就算起左居屋,見個市唔跌又話1萬個唔夠要起夠8萬個,根本沒完沒了,到玩死香港個時,到時又投訴政府推跌樓市..................

情況就如剛剛話預算案冇照顧n冇人士又冇退稅,到真係退稅時又走出黎話亂派錢,佢地既建議根本冇諗後果,冇打算過負責.................
大家快d將個post推上discuss熱門頭幾位

下面係facebook支持區http://www.facebook.com/pages/%E7%B6%AD%E8%AD%B7%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A0%B8%E5%BF%83%E5%83%B9%E5%80%BC-%E5%8F%8D%E5%B0%8D%E9%BC%93%E5%90%B9%E4%B8%8D%E5%8B%9E%E8%80%8C%E7%8D%B2/183493491693301?sk=wall

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QUOTE:

97年4月 民主黨 newsletter
http://www.dphk.org/database/newsletter/03-9704.htm

近日私樓樓價飆升﹐去年全年上升三成﹐而本年由一月至二月樓價升了百分之五。而且﹐炒風已漫延到中小型樓宇﹐甚至居屋。在九六年內利用簽訂期買賣合約至完成交易期間﹐以確認人方式將居屋轉手圖利的個案﹐較九五年全年增加接近六倍﹐顯示炒風熾熱。炒風令樓價急升到一個市民無法負擔的水平﹐民主黨認為政府必須積極采取措施﹐打擊炒風並且保障真正用家。

對於現時熾熱的炒風﹐民主黨有以下建議：

1 . 　公布五年批地數量及保證公私營房屋供應達九萬單位

　 　首先﹐民主黨要求政府公布未來五年賣地計劃及撥地數量。我們相信﹐在樓宇市場資料充足的情況下﹐炒家圖利的機會會降低。另外﹐現時政府審批土地計劃程序冗長及官僚﹐由物色土地至完成樓宇建築長達十多年。在土地供應短缺的情況下﹐我們認為政府必須研究方法縮短土地審批程序。另外﹐我們建議政府規定地產商在獲得滿意紙後一段期間內﹐例如半年﹐必須將所有落成單位推出市場﹐以免地產商在樓宇供應不足或市場不景時囤積居奇。
....

QUOTE:

http://www.dphk.org/database/oresearch/housing981000.htm
98年10月
民主黨對施政報告房屋部分的回應

語焉不詳 非負責任政府所為

http://cablenews.i-cable.com/webapps/news_video/index.php?news_id=354729

特首在施政報告沒有清晰地交代是否堅持每年建八萬五的目標及會否於九九年四月恢復賣地。對市民來說，政府沒有一個清楚的房屋政策，更不能給市民一個清楚的訊息是否有穩定的土地及樓宇供應，是不負責任所為。對輪候公屋或白表居屋申請者來說，他們更被施政報告忽視。

暫停賣地不是穩定樓市良方

民主黨反對政府以暫停賣地的方式穩定樓市，這樣不但令政府財政上有損失(估計損失為600至1000億)，亦會令房屋供應出現斷層，估計假如由98/99 年度至99/2000年度停止賣地，私人樓宇供應會比原定少40000-50000個單位。這計算並未包括地產商申請換地所供應的樓宇數目。以暫停賣地的方式調控樓價是一個非常無彈性的做法。由於由賣地至建成樓宇長達三至五年，現時停止賣地，會影響到三至五年後的樓宇供應。假如屆時經濟復蘇，市民自置居所意欲增加，而私人樓宇供不應求，市民又會面對高樓價之苦。沒有穩定的土地供應，只會令樓價大上大落，何以穩定樓市？另外，停止賣地亦對小型地產商不公平。大地產商的土地儲備豐厚，即使停止賣地亦可透過轉換土地用途建屋；小地產則只有透過拍賣才可買得土地建屋。因此停止賣地有礙公平競爭。

.....
民主黨房屋政策發言人：李永達

一九九八年十月

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StupidMum
發表於 2011-3-10 09:56 PM

在下將過往對重建居屋的拙見整合出來，希望對亞伯兄有些微用處．

1.李永達所建議重建居屋五幅地，面積有二至六公頃，估計值200億至400億，保守點用200億計，除以一萬個單位，即每位得獎者獲地價津貼2百萬，數目不少.

2.而這一萬個[幸運兒]，可以支付首期和供樓，其實大都並非社會上最貧困或最需要的一群 ，而是多數是公屋富户或分支家庭. 但納稅人卻要付出沉重代價.

3.倡議重建居屋的人, 根本大都是希望藉重建居屋推跌樓價, 而不是想住居屋.

4.有能力買居屋的, 已經不是社會最低層, 起碼有首期,俾得起供款.事實上, 居屋是用納稅人的錢和地, 去資助這些有能力的人去買物業, 根本只有少數人[得益], 而社會其他大多數人就要付沉重代價.

5.說穿了, 重建居屋, 變相是人資助了少部份人買樓. 所以, 居屋肯定這是用社會大量納稅人嘅錢去資助一少部份人,但這些並非最低層人仕.

6.政府要再次成立部門重建和管理居屋, 社會代價非常大; 而本來可以賣到好價的靚地, 要免費借出給少部份人無限期享用,再加上政府人工支出大了, 利疊利, 代價絕對不菲.

7.政府出地的那部份是免租免稅免息, 而且是永久, 利疊利, 總津貼額可以比地價還要貴!

8.還有, 政府要成立和管理一個居屋部門, 政府需要龐大資源支出. 公務員人工都唔平, 易請難送.

9.對納稅人來說, 政府負擔又大了，長遠來說，便很難減稅了，甚或要加稅, 福利亦要減少.

10.對業主來說, 樓價未必會跌, 但或多或少增幅受壓.

11.對發展商來說, 政府變成競爭對手, 地又少了, 肯定利潤減少, 對就業市場不利.

12.對抽到居屋的[幸運兒] 來說, 可以減少首期和利息的負擔, 看似是唯一得益者. 但這些所謂[幸運兒], 每年可能只有數千人.少數人卻佔用了大量政府資源. 而[幸運兒]當中, 大部份其實並非社會上最貧困或最需要的一群, 而是多數是公屋富户或分支家庭. 抽到居屋後, 將來如果賺了,要跟政府攤分(補地價), 賺幅會少過買私樓; 如果蝕了, 便怪政府濫賣居屋累人, 攪到他們連[公屋居住權]都放棄了. 所以是否真得益要到將來才知!

13.就算他日有業主補地價, 但由於是居屋, 價值較私樓低, 地價連升值總額亦會較賣地連升值/利息低得多.

14.居屋是百害而無一利, 而且居屋質素通常較私樓差, 長遠來說, 整體市民居住質素是[不進反退]!

經絡夥銀行推3年1.68厘定息 (16:30)

經絡夥銀行推3年1.68厘定息 (16:30)
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，夥銀行推出低至1.68%定息按揭計劃，合資格申請為美聯物業及香港置業客戶，當中，包括提供首18個月低至1.68%定息年利率。

其後，按揭息率低至P至3.1%(實際按息2.15%)，或拆息利率低至H加0.8%，利率上限P減3%(P為5.25%)。

據指出，置業人士選用定息產品，可免除定息期內供款受利率波動的影響，而上述計劃適用於新做樓宇、二手物業及轉按業主，貸款額不少於80萬元，計劃由即日起接受申請，客戶必須在4月30日前提取按揭。

優勢擴大 滙豐續當樓按一哥

優勢擴大 滙豐續當樓按一哥
2011年02月03日

樓按市場競爭劇烈，經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，滙豐銀行不但連續兩個月稱霸樓按市場，市場所佔份額亦由去年 12月的 23.2%，進一步擴大至上月的 26.6%。
經絡表示，即使政府出招打壓樓市，上月仍錄得 15267宗現樓按揭，只按月減少 1%。
滙豐佔 4061宗，進一步拋離第二位中銀香港（ 2388）的 3255宗，連續兩個月成為樓按市場一哥；恒生銀行（ 011）及渣打分別以 2068及 1043宗排行第三及四。
中小行進取永亨入十大

另一方面，中小銀行亦見進取，所提供的按揭優惠與大行旗鼓相當，例如罰息期較短及高現金回贈，市場佔有率顯著上升，永亨銀行（ 302）上月更以 256宗打入十大排行榜。
樓花按揭方面，因近期缺乏大型新盤開賣，上月樓花按揭只有 147宗，較去年 12月的 911宗，勁減 83.9%。

美聯集團增持減持

美聯集團獲增持81萬股
【16:58】2010年12月05日
【on.cc 東方互動 專訊】 聯交所股權變動資料顯示，美聯集團(01200)於11月30日獲Capital Research and Management增持81萬股，令持股數目上升至3648萬股。

Marathon減持美聯至11.56%

Marathon Asset於12月1日減持美聯集團（01200）617萬股或0.86%，每股平均作價為5.762元，涉及3,555萬元，最新持股量跌至11.56%。

里昂近日報告調低美聯集2011至12年盈利預測為27%至12%，目標價由6.7元調低至5.4元，評級維持「沽售」。美聯昨收5.83元，無升跌。


麥格理降美聯目標至6.5元
2010年11月24日
【明報專訊】在香港政府推出新一輪樓市調控措施後，麥格理把美聯集團(1200)投資評級從「優於大市」下調至「弱於大市」，目標價從8.2元下調至6.5元，2011年利潤預期下調了21%，以反映下調2011年二手樓成交量預期的因素。該行表示，美聯集團在過去2個月來升了25%，麥格理認為今年以來成交量強勁的因素已完全消化。該行預計，買入房屋後24個月內轉售需支付5%至15%額外印花稅的措施，將降低近期成交量的水平，令美聯股價受壓。

美聯 (1200): 因新印花稅政策降級至減持

poor guy 唔同意佢的睇法, 有數得計今年明年最少收6%息, 分分鐘今年有特別股息, 代理係收佣金, 唔理淡市, 好市總之有成交就有佣金收, 有收入. 反而賣買拉居佢就最不利, 而家一味唱淡, 好多業主出貨/賣家達訂, 以上兩種情況佢都有佣收. 仲加埋放租盤。

美聯 (1200): 因新印花稅政策降級至減持
2010年11月19日，港府宣佈新措施遏制住宅物業市場投機行為。24個月內再次出售的房屋需繳納5%-15%的額外印花稅，6個月內再次出售的房屋繳納最高稅率15%，12-24個月內再次出售的房屋繳納5%的稅率。售價1200萬港元或以上物業的首付比例亦同時提高至50%。美聯11財年盈利的情景分析如下。

-11財年預期收入調低至27億290萬港元（原本為38億9590萬港元）

-11財年預期經常性純利調低至3億250萬港元（原本為5億2630萬港元）

-鑒於11財年預期成交額降低，從持有及高風險修訂至減持及高風險評級 減持及高風險，因樓盤成交量下降

從下圖及表3可見，美聯之盈利主要與香港樓宇單位元之交易成交金額相關。儘管集團10財年預期市帳率現為2.8倍，接近往績市帳率區間2.0倍至4.0倍的低端（注：不包括2009年），但鑒於香港住宅物業市場不確定性攀升以及11財年預期盈利可能出現大幅下滑（見表1），現時估值仍不吸引。有鑒於此，我們將該股評級從持有及高風險修訂至減持及高風險。

情境分析

2009年，香港物業總成交額為5157億港元，而2008年為4131億港元。2010年成交額預計達6390億港元。我們預計，2011年成交額將從我們原始預期的6890億港元縮減至4740億港元。如此一來，美聯之收入及經常性盈利預計分別為27億300萬港元及3億300萬港元。

表1顯示不同預期物業成交額情境下，美聯之收入及盈利情況。

表 1: 11財年預測情境分析預期香港物業成交額 (十億港元) 收入(百萬港元) 經常性純利(百萬港元)
193 1,099 (123)
275 1,568 2
396 2,254 183
450 2,565 266
474 2,703 303

基礎情境
593 3,380 482
645 3,674 560

來源：土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片)、華富財經預測

上週末，新措施的出臺致使住宅單位的成交量大幅下降。由於美聯逾80%的收入來自於住宅單位買賣，且盈利與樓市成交額密切相關，我們相應修訂其10財年及11財年預期盈利。我們預計，10財年預期收入將按年下降1.9%，至33億3980萬港元，11財年將進一步回落19.1%，至27億290萬港元，歸因於成交額預期持續下降。10財年及11財年預期經常性純利將分別按年下降34.7%及30.2%，依次至4億3330萬港元及3億250萬港元。

表2：盈利預測 百萬港元 09財年 10財年預測 11財年預測
收入 3,404.9 3,339.8 2,702.9

經常性純利 663.4 433.3 302.5

經常性每股盈利 0.92 0.60 0.42

每股股息 0.44 0.40 0.28

來源：公司報告、華富財經預測

盈利對香港樓市成交額較為敏感

樓市環境的驟然調整，或對美聯11財年盈利預測造成不利影響。如下圖及表所示，美聯盈利對香港樓市成交額高度敏感。此兩因素之間的相關性高達0.82（注：1.0=同向移動；-1.0=反向移動；0.0=毫無相干）。

成交額（百萬港元）（半年）及美聯盈利

來源：土地註冊處、公司報告、彭博

表3：成交額與盈利高度相關
成交額（百萬港元） 盈利
成交額（百萬港元） 1 0.82
盈利 0.82 1

主要財務數據

股價（港元） 6.22
12個月高/低位（港元） 9.15/5.25
已發行股份數（百萬股） 724.23
市值（百萬港元） 4,504.72
10年預期帳面值（百萬港元） 1,637.27

每股帳面值（港元） 2.3
2010年預期市帳率 2.8
2010年預期經常性每股盈利 0.60
2010年預期經常性市盈率 10.4
2010年預期每股股息 0.40
2010年預期股息率 6.4%
權益披露：黃煜筠 (AOI977)，本文章之作者申報，於本文章出版之時，本人並沒持有1200之股份。

物業繳付額外印花稅 Q&A

Q：買樓人士因病或經濟困難急需賣樓套現，額外印花稅可否獲豁免﹖
A：不可以。根據現行稅務條例已有多項獲豁免，但不包括因病及經濟困難，政府指如增加豁免範圍，執行上會困難。

Q：如只簽臨時買賣合約買賣單位（即摩貨），是否要繳交額外印花稅﹖
A：要。即使是簽訂臨時買賣合約也要交印花稅。

Q：在甚麼情況下須繳納額外印花稅﹖
A：交易涉及買賣住宅物業；賣方於 11月 20日或以後才獲取有關物業；及賣方購入有關物業後於 24個月或以內出售該物業。

Q：買家還是賣家須繳付額外印花稅﹖
A：買賣雙方要共同及個別負上繳付額外印花稅的法律責任。

Q：對在 11月 20日前簽訂臨時買賣合約，但在該日後才簽署正式買賣合約的買家是否不公平﹖
A：臨時買賣合約無約束力，亦不能將物業的權益轉讓給買家，所以在法理上不構成轉讓物業權益。但如果臨時買賣合約內列明雙方必買必賣，有關新措施將不適用。

Q：如何界定買樓及賣樓日期﹖
A：買賣雙方簽署一份有約束力的樓宇買賣合約的日期，一般為正式買賣合約的日期。如臨時買賣合約訂明雙方必買必賣，該臨時買賣合約日期亦可算是買賣日期。

Q：為甚麼買家要負上額外印花稅的責任﹖
A：印花稅一向是買賣雙方共負的責任。買家作為買賣合約的使用者，應有責任確保文件已完稅。此外，有關措施有助執法。

Q：在甚麼情況下可獲豁免繳交額外印花稅﹖
A：在買賣合約提名近親人士（即父母、配偶或子女）取得樓契；把物業權益出售或轉讓與近親人士；因破產或強制清盤而出售物業；將物業出售或轉讓與政府。

Q：在持有物業後 24個月內轉售，假如沒有獲利，額外印花稅會否獲豁免﹖
A：額外印花稅並不是利得稅，不會考慮有關交易的賺蝕情況而會一律徵稅。

Q：如果後來取消有關交易，可否申請退回已繳交的額外印花稅﹖
A：有關人士可於取消交易後兩年內申請退回已繳交的額外印花稅，但僅限於非轉售個案。

全港1.5M 以下細價樓(屋苑)

全港1.5M 以下細價樓(屋苑)
TM:
兆禧苑
新屯門中心
悅湖山莊
大興花園

KWAN CHUNG
寶星中心
美景花園(433呎 極小150以下)

TSW:
天盛苑

SHATIN:
穗禾苑
金獅花園
翠華花園
花園城

TSUEN WAN:
荃灣中心
荃德花園

Tai Po:
頌雅苑
翠屏花園

拆按鎖息新低 勢掀搶客戰

拆按鎖息新低 勢掀搶客戰 渣打新計劃降至P減3厘 增現金回贈

金管局雖有要求銀行防止割喉式推出低息按揭，但政府多番出招遏抑樓市，市場交投急跌，銀行生意受影響，銀行惟有扭盡六壬搶佔按揭市場，就連大型銀行包括渣打銀行，近日亦推出H（銀行同業拆息）方案之鎖息上限，進一步調低至P（最優惠利率）減3厘的新低，勢觸發新一輪搶按戰。

在按揭業務市場佔第4位的渣打銀行，近日向按揭中介公司推出全新按揭方案，以同業拆息計價的H方案，提供全期H+0.7厘，但鎖息上限由上月的P減2.9厘，進一步調低至P減3厘；而現金回贈則由上月的0.6%至0.8%（以貸款額計），提升至0.7%至0.85%。

大銀行主動出擊 與細行競爭

有按揭中介人士指出，在金管局的H+0.7厘的下限指引下，銀行不能直接減息吸客，近月不斷增加回贈及提高保障吸客。以中銀（02388）為例，H方案給予置業人士的現金回贈，由上月的0.85%，調升至本月的0.9%，成全港H方案回贈最高的銀行。

該業界人士指出，搶按戰一向由中、小型銀行發動，因為大銀行資金借貸成本平，一向可以較靈活提供按揭方案，故中小型銀行要不斷推出新方案搶客。

現時再有大銀行推出與中小型銀行條件相若的按揭方案，估計會掀起新一輪搶按戰，預期H按揭的鎖息上限有機會下試P減3.1厘，與H按睇齊。

有銀行界人士也認同，銀行的按揭業務愈來愈「無肉食」，若同業間繼續於H方案上進行競爭，遲早發展成惡性循環。

細行拓生存空間 挑戰底綫

事實上，在大型銀行步步進逼下，有中小型銀行不惜挑戰金管局的底綫，例如中國建設銀行（亞洲）本月進一步將P方案的利率調低，為置業人士提供全期P減 3.15厘至全期P減3.25厘的低息方案，而且提供1%現金回贈，明顯與金管局發出的P減3.1厘下限不符。據悉，該行上月只提供全期P減3.1厘的方案，但9月突然發動減息戰，明顯是為抗衡大行的壓力。

另一方面，有業界人士指出，銀行經常發生按揭搶客戰，不斷推出低息產品吸客，某程度上，會抵銷近月政府推出的遏抑樓市措施。因為銀行推出的按揭產品，除了利息低、風險低之外，個別銀行有高現金回贈，或免罰息，間接鼓勵市民入市，令到政府的措施效力減弱。
撰文:黎煥成

遇上估價不足如何處理

買樓係人生大事, 當然要做足公課。 以前媽咪買樓, 業主開價後第一時間會去銀行估價, 當然而家科技進步方便了大家, 好多銀行都提供了網上估價,中原、美聯又可以睇最近成交, 咁就唔使一味聽經紀口講, 更加可以check開價係味過高

唔使間間都估, 但起碼用三大價take average. 正所謂貨比三家。

各大銀行估價網頁, 渣打不設網上估價, 唯有打電話問
匯豐 & dbs 兩間估價永遠一樣
http://www.hsbc.com.hk/1/2/hk/mortgages/valuation

http://www.dbs.com.hk/en/consumer/loans/mortgage/hibor/
恆生 <-- 之前估價好進取 http://evalue.hangseng.com/eng/val01.asp

中銀
http://www.bochk.com/web/personal/mortgage/free_property_valuation.xml?section=personal&level_2=mortgage&fldr_id=417&pfid=30845&lang=tw

其他細行
http://www.bankcomm.com.hk/tw/tools/calculators0103.html

https://www.dahsing.com/eBank/jsp/MtgvFrontier.jsp?lang=chin

另外居屋星期三就簡樓, 恆生網上成功申請GHOS, 送多200 coupon, 買家居保險又送燒烤爐
http://www.hangseng.com/hsb/chi/pmo/grp18/p33/index.html

http://www.hangseng.com/hsb/eng/pmo/grp04/p10/index.html

樓市高溫下，屋苑缺盤嚴重，易造成以高於市價購入質素低的單位，在找銀行承造按揭時容易估價不足，當網友碰上難題時如何面對？

樓價飈升，市場逐漸出現銀行估價不足的情況，為樓市敲響警號，買家入市前可能需準備比預期多的首期資金，以防出現無力上會被迫撻訂的局面。

根據市場人士表示，目前估價不足集中於兩類物業，一是特色單位，由於價錢屬於差距較大的特別種類貨源，但買入這類單位的買家財政實力較為雄厚，即使上會時理應有足夠資金填補差額。

另一類屬於交投少的單幢樓物業，銀行參考數據可能不足，故此或會現估價與成交價有距離，這類多為上車盤，買家實力有限，所以若碰上這類情況，在購買前應向相熟銀行作出初步估價，假若相差太遠須檢視後備資金是否充足。

一般銀行為求減少風險，通常除了買家交足入息資料外，還會要求附加其餘資產證明，如定期存款資料和其他收入證明，以便評核還款能力不超出負擔上限，通常銀行亦會接受3至5%的樓價差距，但相差太大的話，可能有風險。

除了預留額外現金外，個別銀行還會要求直系親屬作為物業擔保人，如後者有持有物業更佳；若需要向財務公司額外私人借貸填補差額，也需要比較還款息口，一般較七成按息較高二至三厘，老樓建議若有其他方法，盡量避免透過貸款，因無力償還可能物業被接收，賠了夫人又折兵。

銀行老友指出，樓價目前仍處上升軌，現時業主傾向叫價高，樓價現時確實與一般借款人的能力有點脫軌。審批按揭申請時，會審慎考慮申請人的還款能力。

另外須留意承接摸貨單位（以確認人方式轉售），成交期需要在首份買賣合約期前完成付清尾數，假若時間不足也會影響銀行批核時間和批出承造金額，買家或會未能趕及上會，冒受強遭沒收訂金的風險。

內容提供：HKLau.com劉兆昌

Finance 精明按揭話你知

近期多個新樓盤熱賣，二手樓交投亦活躍。銀行推波助瀾的加入搶「按揭戰」，更是地產市道持續升溫的原因之一。作為準業主，就要懂得如何做一位精明的消費者，選擇適合自己的按揭服務。

面對樓價升勢停不了，未買樓或想換樓的市民普遍擔心「再遲D買唔到樓」。但不少人往往忽略現在的超低息率並不是長期性的，若在選擇供款時過於進取，當利率進入調升期，可能會把自己財政預算殺個措手不及。一般而言，每月按揭供款佔家庭入息約三成左右最為適合。

在選擇按揭計劃時，準業主一般會關注按揭利率、罰息期、現金回贈等問題，當中最為重要的是利率。現在各銀行都有提供全期P（最優惠利率），或 H（銀行同業拆息）兩種按揭方案供客戶選擇。由於金融海嘯後，利率長期維持在低水平，亦令銀行同業拆息長期處於極低的水平，因而令H的按揭方案大行其道。 今年5月，金管局鑑於風險管理的原因發出指引，要求H的按揭利率須在H加0.7%以上，可以想像銀行間的按揭戰如何激烈。當然，銀行搶按揭爭「崩頭」，最 大的受惠者則是準業主。

最優惠利率 VS 同業拆息

一般而言，銀行提供的H按揭方案會以一個月或三個月的同業拆息為準，由於越長期的同業拆息利率會越高，因此若選擇一個月或三個月的同業拆息，銀 行給予H+的幅度可能會有輕微的分別，即三個月的H+的幅度會高一些。還記得亞洲金融風暴時，金管局出招打擊炒家，隔夜拆息一度飆升至300厘。銀行亦知 道客戶擔心若拆息無止境的飆升，會令供款失去預算，因此都會提供一個安全網給客戶選擇，即當H+的按揭利率超出某範圍後，就改用P的按揭方案，但有關的減 幅一定少於客戶一開始就選擇全期P的計劃。

如以一個HK$300萬的二手樓上車盤為例，買家借七成按揭即HK$210萬，分20年供款，以中國銀行（香港）全期P-2.75%計算，實際 供款利率為2.25%（現時市面上的P分為5厘及5.25厘兩種，中銀香港的P是5厘），每個月要供款HK$10,874。若選擇以同業拆息供款，以 H+0.7%為例（7月23日三個月拆息收0.38%），即實際供款利率約1.1%，每月供款僅HK$9,658，較採用全期P的每月可節省 HK$1,216的供款。

不過，選擇用H按揭供款卻要面對同業拆息持續上升的風險，屆時將被迫轉用安全網的P（以P-2.25%）計算，即實際供款利率為2.75%，每 月供款HK$11,385，較一開始就選擇全期P的每月要多付HK$511。這樣就引伸出一個問題，到底是要即時節省HK$1,216，還是要面對日後可 能供款上要增加HK$511。

低息環境持續

由於美國經濟仍有兩次探底的風險，聯儲局主席伯南克早前更以「不明朗」來形容美國現時的經濟，經濟學家亦都普遍預期美國在明年中也不會加息。此 意味香港跟隨美國的超低息率環境仍會持續一段時間，若以一年來計，選用同業拆息每月按揭供款可節省HK$1,216，一年可以節省HK$14,592，即 使面對日後供款要增加，也差不多要用兩年四個多月才花費掉HK$14,592。因此現在選用同業拆息按揭計劃會較為可取。

可能有部分準買家身邊有錢，但又只想給一成的首期，以樓價HK$300萬計算，即變相可以留著HK$60萬做流動資金。以全期P的計劃計算，付 一成首期的每月供款要達HK$13,981，較付三成首期每月要多出HK$3,107。以一年計算，即這HK$60萬的投資回報最少要超過6.21%才有 「著數」。

留意按揭保險支出

不過，準買家可能會忽略一點，即現在本港銀行只提供七成按揭，其餘兩成的按揭是由香港按揭證券公司作擔保，故要繳交按揭保險費用，若選擇一次過 付清保險費，其保費佔總貸款的2.98%（不同年期的保費會不同，借九成及借八成的保費也會不同），即借款HK$270萬要繳付HK$8.05萬的保費， 攤分成20年即每年要多付HK$4,023。若兩者相加，即HK$60萬每年投資回報要超過6.88%。綜觀港股今年上半年下跌8%，A股則下跌近27% 來看，投資市場並不是一項很容易賺錢的事情。因此選擇付三成首期會較付一成為佳。

此外，準業主在選擇按揭供款時，要記得現在的超低息並不會長期存在，若美國進入加息周期，選擇全期P的話，若加息一厘，每個月供款要增加 HK$1,037，若加息兩厘，每個月供款要增加HK$2,130，達HK$13,004。假設付一成首期，加息一厘及兩厘將令每月供款升至 HK$15,314及HK$16,719，升幅達9.5%及19.6%。

部分現有業主可能會選擇轉按，以坊間普遍流傳的智慧，只要息率相差半厘就可以轉按，但這前提是業主欠銀行的款項多少。若還欠銀行HK$150 萬，年期15年，以轉按之前息率2.75%，轉按後息率2.25%計算，每月供款將節省HK$353，在轉按後的首14個月內，業主期間省下的供款支出已 足以抵銷轉按律師費支出，更何況全期節省高達HK$6萬多的利息。若銀行有提供現金回贈，那轉按的吸引力更大。當然，若是業主所欠供款只剩下幾十萬元，業 主有可能遇到「未見官先打八十大板」的情況，在享受省息好處之前首先要付出成本。

轉按套現投資人民幣

另外，如前幾年入市的業主，現時樓價已普遍錄得三成升幅，若在轉按之時，進取的甚至可以樓價最新的估值，套現部分現金用作投資之用。如入市時樓 價是HK$200萬（已付三成首期即HK$60萬，借HK$140萬元），現在升值至HK$260萬，轉按時銀行也只收取三成首期即HK$78萬，變相套 現HK$182萬。假設轉按前已供款本金HK$8萬，扣除償還欠上一手銀行約HK$132萬，即實際可以套現HK$50萬作投資用途。若擔心風險太大，可 選擇將這筆錢買入人民幣，一來人民幣息口較高，二來有升值潛力，加上現時供樓息率仍低，這樣做何樂而不為呢？

收到一千元pk coupon

今日突然收到dbs一千pk coupon, 都唔知乜野promotion, 可能同之前轉按有關, 但係果陣CS都冇講過。

如果想云dbs做按揭可以問下佢有冇coupon, 要直接云按揭部人傾, poor guy 有個contact, 有興趣可以電郵poor guy。審批快好多

銀行越界 推H加0.65厘樓按; 鎖息上限P-3

又爆減價,爭客戰??

(經濟日報)2010年7月9日 星期五 06:00
【經濟日報專訊】踏入7月份，銀行為爭取下半年業績早日達標，繼續推出不同按揭方案，搶佔按揭市場佔有率。有銀行就將同業拆息（HIBOR）按揭計劃的鎖息上限，由P減2.8厘（即2.45厘）降至P減3厘（即2.25厘），差不多與傳統的最優惠利率 方案睇齊，掀起新一輪按揭戰。

H樓按鎖息上限 睇齊P按

以銀行同業拆息計價的H按，近年大受置業人士歡迎，也是銀行最看重的市場。受金管局 早前發出的指引所限，現時大部分銀行提供的息率均為H加0.7厘，即以現時拆息利率約0.4厘計，實質按揭利率約1.1厘；由於銀行難以直接在息率上進行競爭，惟有轉向提供其他優惠方案搶客，有銀行將現有的拆息樓按的鎖息上限，由傳統的P（最優惠利率，現為5厘及5.25厘）減2.8厘至2.9厘，擴闊至P減3厘，與傳統的最優惠利率方案（P按）睇齊。

有按揭中介經紀指出，銀行推出同業拆息方案，一直抱「蝕頭賺尾」的心態，因為拆息有機會大幅抽升，供款人士便轉以P減2.7厘或P減2.8厘方式計價，但長遠而言，H按銀行方面仍有利潤，若把鎖息上限進一步下調至P減3厘，將大大削弱銀行利潤。

金管局容忍底線 H加0.7厘

另一方面，金管局對H按的容忍底線為H加0.7厘，但踏入7月份，仍有銀行未理會，低調提供H加0.65厘或全期P減3.25厘的低息方案吸客。

星展香港客戶、存款及抵押貸款高級副總裁鍾少權表示，按揭競爭已到不合理的情況，雖然拆息按揭牌價普遍在拆息加0.7厘，但據了解現時有部分銀行仍然暗中批出拆息加0.65厘樓按，而低息搶客主要集中在數間活躍按揭的中小型銀行。

他說，以現行標準息率為拆息加0.7厘看來，部分銀行更給予高達1厘現金回贈，在扣除拆息成本及1厘現金回贈，首年按揭錄得虧損，而以高息存款作為資金成本，首年虧損更為嚴重，因為部分中小型銀行為擴闊存款基礎，不惜提供的存款高達拆息加0.7或1厘。

估屬市場策略 不會長期推

另一銀行界人士表示，相信低息搶按屬策略性及個別情況，尤其本月客戶提取貸款放慢，為了催谷業績，部分銀行會推出短期優惠，一旦達標，即會取消停止有關優惠。

他認為，銀行整體上再調低空間機會不大，尤其是拆息及存款息率上升，相信只有兩大龍頭按揭銀行率先提高息率，其他銀行亦會相繼跟隨。

3200居屋明起申請 最平30萬

居屋餘貨逾3,200個單位明日起接受申請，售價介乎30萬至328萬元，最快8月揀樓；地產界人士估計，在樓市重踏升軌下，今期居屋可錄得逾10倍的超額認購率，並預料今次推售會起分流作用，只對新界中下價樓成交有輕微影響。

雖然今期有逾800個天水圍天頌苑單位臨時抽起不推售（見另文——「管理費爭端未熄 天頌苑抽起」），但消息人士認為不會有太大影響，對申請及銷情持審慎樂觀態度。

油塘油翠苑 佔三分一

今期發售剩餘居屋單位共3,219個，分布全港33個居屋屋苑，其中逾三分一單位在油塘油翠苑，由於該屋苑坐落油塘港鐵站附近，加上高層單位可享鯉魚門海景，料會是今期最受熱捧的居屋屋苑。

此外，其餘市區較多單位供應的「筍盤」，包括有黃大仙慈愛苑、采頤花園，以及港島南區的雅濤閣等等。

今期單位實用面積由210平方呎至670平方呎不等，以市值七折定價，售價由最低30.2萬元（大嶼山大澳龍軒苑）至最高328.4萬元（港島東區東濤苑）不等，平均價格較上一期上升1成，主要參考今年2至4月私樓成交數據定價。

白表可購單位 達1288個

而綠白表單位配額方面，由以往8比2改為6比4，即白表可購單位為1,288個；而白表家庭入息及資產限額分別為2.7萬元及53萬元，單身人士的限額減半。

房委會方面表示，由明日起至7月8日的申請期內，油翠苑、錦豐苑及慈愛苑均有示範單位開放；攪珠決定揀樓優先次序安排會在7月下旬進行，中籤申請者最快8 月揀樓。

中原地產研究部聯席董事黃良昇認為，近月樓市完成調整期再踏升軌，令居屋更具吸引力，相信申請反應會比夾屋更踴躍，預料申請可達逾3.3萬宗以上、即超額認購逾10倍。

代理︰無礙私人住宅市場

他又指，由於被視為「賣剩蔗」大熱的天頌苑2幢短樁樓，被抽起不推售，相信今期單位悉數售罄機會極大；而3,000多個居屋全推對二手私樓交投的影響不大，反而未能購買居屋的申請人，或改購私樓置業，為樓市提供額外客源。
撰文:黃偉超

樓市把脈： REITs跑贏龍頭地產股 (2)

樓市把脈： REITs跑贏龍頭地產股
今期繼續研究 REITs（房地產投資信託基金）之表現。上次得知 REITs在派股息方面，優於一般地產股或公用藍籌股，更不用說比買樓收租高。那麼， REITs近年股價表現又如何？
以兩隻地產龍頭股長實（ 001）、新地（ 016）及恒生指數 07年 11月至今的表現，與 7隻 REITs作比較，發現幾隻 REITs將長實、新地和恒指也比下去。若用電視賽馬慣常描述，可分以下 4個表現。

領匯由頭贏到尾


假設於 07年 11月 23日大家的起步點同為 0，截至今年 4月 28日，領匯（ 823）由頭帶到尾贏整條街，相反長實、新地，以至恒指同期表現遠遠遜色，甚至一直未能升回起步點。至於越秀（ 405）、睿富（ 625）則後段發力贏幾個「馬位」。冠君（ 2778）、泓富（ 808）、陽光房產基金（ 435），雖然鬥得好貼，但仍贏少少。當然亦有較落後的富豪產業信託（ 1881），但還拍得住「齊過終點」。
和香港近年住宅又怎比？ REITs持有的不是本港以外物業就是商業類物業，而且是股份化了的資產，技術上有點不一樣，但比就比吧。近年香港平均住宅價格升了約四成，除陽光房產基金外，所有 REITs皆拍得住或勝過這升幅。
總結而言， REITs無論在派息或價格上均不輸蝕於藍籌和實物，大眾是否應留意多些呢？（二之二）
註：筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。

鐘維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com

獅子山學會王弼講儲首期是一種鍛鍊

世界杯又關樓市事？

撰文:唐榮 欄名:樓論
談了多天房策，換換口味，看到不少市場中人評估6月因世界杯關係，睇淡居多，尋根究柢，事先聲明，今年世界杯賽期由6月11日至7月12日，比賽時間初賽有一些晚上7時半舉行，往後大部分是晚上10時和凌晨2時半。

追蹤世界杯期間 樓價變化

唐榮找來20多年歷屆世界杯的樓價走勢分析（見附圖），讀友大概掌握有關差餉物業估價署資料，6月指數是未開鑼作為對比、7月代表比賽期間情況，8月大概是賽後（另留意早年是季度變化）。

90年代以前，三次季度統計，第三季較第二季升2次、第三季較第二季跌1次，似乎沒影響。

90年代或以後，4次樓價指數比較，6至8月價位應該可覆蓋整個比賽時間，先跌後升2次、連續下跌2次，亦即很可能怎也要跌一跌！

如果再看看附表中近三屆的整體樓市成交，無論成交宗數及成交金額，7月時都跌一跌，多少反映世界杯的影響。

至於2010年冠軍誰屬，純從國力國運看，歐洲無運行，巴西總統剛被選為最有影響力人物，有機啊！