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買樓收租的實質回報率

回報計算excel 下載
https://www.dropbox.com/scl/fi/jgu7ce8hmzxg3hvtqtpix/Return-Cal..xlsx?dl=0&rlkey=p0s25un5dmoj7dsw2opmooybk

https://filebin.net/ey6wre7xfyry3kra

https://file.io/5J1mTaMamuPw

轉眼已過六年。利息才開始回升。樓價升到個個由唔信到信。如果由當年買樓收租再加按再買樓收租再加按再買樓。回報幾和味! 多謝各存戶過去六年支持。

公司最近加薪得2%. PG一D都無唔開心

最近hibor plan多數升串1%,又加了租, 又要計下實際回報幾多!!! 更新中....

最近睇返1 month hibor, 又跌落0.1%. 真係平到笑,加上銀行又推出按揭優惠--大概hibor+0.65%. 想借一筆平錢可以諗下

以下係一o的買樓收租分析:

考慮「買樓收租」作為一種投資,我們必須對其實質回報率有確切的估算,才能判定是否值得進行。在以下的分析當中,暫不考慮樓價的潛在升幅或下跌。

一般坊間用作計算買樓收租回報率的方法是:每月租金*12/樓價。較老實的會以:(每月租金*12-每年管理費-每年差餉)/樓價。後者會較前者實際,得出的數值會較細。再確切的的會以:(每年實收租金-每年管理費-每年差餉及地租-每年供樓利息支出-每年維修費-每年物業稅)/樓價。由於涉及利息支出,因此回報率更細。這樣的話,以現時不足3%的回報,豈不是不值得買樓收租嗎?不對!

上述的計算方法只適用於一筆過付足樓價的業主,而不適用於現時絕大部份的按揭物業。作為一門生意來看待買樓收租,我們不應以樓價作為分母計算,而應以實質投入的本金作為分母。現時本金一般只是樓價的三成,以現時~1%的按揭利率,實質回報率可高達7%。

假設:

樓價:$200萬(~400呎舊樓)

管理費:~$500(每年加3%)

每月差餉:~$350(租值的5%)

每月租金:~$7K(假設每兩年加租一次,每次5%)

按揭:樓價七成

交易金額=律師費(6000)+厘印費(100)+裝修費+經紀佣金(12萬)

維修費:每十年五萬

按揭利率:H+0.7%(~1%)(假設每年加息1%,直至6%為止)

按揭年期:30年

物業稅:(租金-差餉)*80%*15%

將數據輸入 Excel 之內運算,結果如下:

年回報率=(租金-管理費-差餉-利息-物業稅)/已投入之本金*12

1.由於該投資是以按揭型式進行,最初投入的本金只是樓價的三成,因此初始回報率高達~7%。仍然值得做!

2.隨著本金供款增加,投資回報率會緩緩下降。在上述假設案例中,每年下降~0.3%

3.回報率對按揭利率非常敏感,按揭利率上升會增加利息支出,令回報率急降。在上述假設案例中,按揭利率增加1%,令回報率急降2%。

4.租金增加會令回報率增加。在上述假設案例中,即使租金上升5%(同期管理費及差餉亦告增加3%),亦只能將回報率增加不足0.4%。

5.其他管理費及差餉等支出亦會降低回報率。

結論是,在低息期開始之時(例如金融海嘯之後),以按揭型式買樓收租作為投資是值得的(即使供滿了,也要再重新按過!),因為回報率高,兼且可以賺取樓價從低位回升。至於一筆過付款的買樓收租則在任何按揭息率時期也不值得進行!因為初始本金高,令回報率偏低。若是碰上低息期,倒不如用同一筆本金,同時買入數層樓收租以增加回報率。現時坊間一般估計按揭利率會繼續維持在低水平1-2年。看來,現時買樓收租作投資是尚可考慮的。不過,由於過去數年樓價的升幅而不少,因此隨著按揭利率回升,及樓價可能大回調,極可能會賺頭蝕尾。看來,最佳的買樓收租時機已過,現時才入市的話,最多可玩多1-2年,好運的話,賺租又賺價。不好運的話,就只賺租,蝕大價。

業主應該做的事

雲租客

放租,傾租約,打SD。

考牌--電工,地產代理

裝修知識,班底。

上會按揭,交差餉管理費。

住宅--各大電器代理,和x. buildin pro, fortress/百記(普遍貴一成,做promotion, 有回贈,需要賺迎新才好用)。

總結是做業主真的好多野做。


hktvapp-2

PG每星期都收看-有線「樓盤傳真」,之前推介用letv box 裝hktvapp app收看。
最近因為片源問題,很可惜hktvapp未能播放有線新聞及財經台。

但路不轉人轉,PG又找到播放平台,原來samsung smartv都可安裝有線ott app,經網絡收看三個有線免費台。仲好,可在大電視睇有線,仲要高清。

https://www.samsung.com/hk/tv-apps/

如果無smart tv 可在手機/IPAD安裝 utv, 在串流上電視。



UTV x 樓盤傳真

PG每天都睇呢個節目了解最新樓市情況,最愛驗新樓環節,詹sir同測量師steven(陳旭明)驗樓及講解房間間隔、硬件設計。

以前一向是有線皇牌節目,近年一直用hktvapp app經電視睇,但接比較唔穩定,發現download u-tv可以免費即場睇。utv 是中移動出品,比較穩定,如果想重溫可以係youtube找找。通常遲一星期。

https://www.youtube.com/watch?v=ZbmqnmG9GTc

https://eshop.hk.chinamobile.com/tc/corporate_information/Data_N_VAS/UTV.html

11號幹線十屯門繞道

咪話風水是迷信,八運轉九運,利北方見水,「大嶼」正正是北面見水,一係西半山,又明日大嶼,又青龍大橋,港珠澳大橋,正正打通大嶼山島。

當馬安山都賣緊1.4萬蚊呎,東涌絕對可追落後。但近機場,會嘈d,希望三跑落成,飛機升降會遠離民居,嘈音問題會改善。


【明報專訊】為了應付新界西北發展產生的交通需求,政府計劃推展由屯門藍地途經掃管笏、大欖涌、北大嶼山至青衣組成的11號幹線,以及青衣至大嶼山連接路,變相多提供一條連接屯門至市區的路線。政府認為,若該主要幹道不遲於2036年開通,估計早上繁忙時段,由新界西北到市區的行車時間將減少約10分鐘,減輕屯門公路及大欖隧道等交通壓力。

青龍大橋駁大嶼

消息稱,11號幹線由藍地隧道、大欖涌隧道、青龍大橋及掃管笏連接路組成,當中青龍大橋會接駁青衣至大嶼山連接路,讓新界西北的車不用經過汀九橋就能往返九龍,而當其他新界西北主要道路如屯門公路發生重大緊急事故時,11號幹線及青衣至大嶼山連接路亦能提供多個出入口連接新界西北主要道路,疏導來往新界西北及市區的交通。

屯門繞道料同年建成

藍地駁屯赤隧道

至於另一條規劃至今10多年的「屯門西繞道」,消息稱政府已完成研究,並提出新走線。新項目易名「屯門繞道」,全程為8公里的行車隧道,走線由原來的屯門西部改為南部,連接屯門至赤鱲角連接路至藍地東交匯處,再連接元朗公路及港深西部公路,途經屯門南部及大欖郊野公園。

繞道建成後,由藍地前往屯門至赤鱲角連接路預計只需6分鐘,較原來11公里的走線快兩分鐘。該項目亦料於2036年或之前建成通車。

翻查資料,屯門西繞道已進入環評程序,路政署2017年向環保署提交工程項目簡介,但未有進一步提交環評報告。消息稱,由於有區議員表示擔心屯門西繞道會影響建生邨、大興邨及屯門醫院一帶的空氣質素及造成噪音,政府曾修改繞道走線,包括移除青田路的分支隧道,但會令繞道用量減少,未能有效改善屯門公路交通擠塞,政府檢視了區內未來主要幹道及其他連接路的規劃,提出現時「屯門繞道」的新方案。

立法會議員田北辰認為,11號幹線建成後,新界西北交通將會變天,但必須配合青衣至大嶼山連接路,否則會令大嶼山出現交通樽頸,認為兩項工程必須綑綁研究。

新年利是封

都未試過單丁睇示位:記得係counter 登記攞利是封。


歡迎報料。

1. Qb house 剪頭髮送利是封。

2. 睇樓又送:示範單位地址「香港北角渣華道 191 號嘉華國際中心 1 樓」

嘉峯匯嘉熙睇樓送利市封 (22:03)

辛丑牛年將至,嘉華(0173)特別以旗下啟德嘉峯匯及大埔白石角嘉熙為題推出利市封,設計以精神炫目紅色、橙色及金色為主色調,配合燙金線條勾勒朝氣蓬勃的「金牛」, 並於利市封印上「嘉旺峯年」、「匯財進寶」、「福到萬嘉」及「恭賀新熙」的賀詞,壓凸和熨金效果倍增喜慶。由1月27日起凡參觀嘉峯匯展覽廳或嘉熙現樓示範單位,即可獲贈精美利市封乙套,名額有限,先到先得,送完即止。

3. 中環世紀廣場同尖沙咀彩星中心,有免費利是封領取。

買樓收租注意--差餉15%

買樓收租注意,最近有聲音提到增加差餉稅率至15%,等於"辣稅--bsd、ssd"恆常化。

如果推行可能自住物業會維持現有稅率(5%,一年分四季繳付),但投資物業就會加。

唔知波叔會否言聽計從,不過佢都沒選擇,他有guts開徵消售稅?現在業主應該反對吧,如果租盤少(但現時新供應排山倒海,住宅租金指數由19年至今回落10%以上,未有回升跡象。),業主也會提高租金幫補支出。

另外交差餉可經earnmore+wechat pay,回贈2%..。


https://www.am730.com.hk/column/Family/%E4%BB%A5%E6%81%86%E5%B8%B8%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A8%85%E4%BB%A3%E6%9B%BF%E3%80%8C%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E7%A8%85%E3%80%8D-252459

中銀減按息。

回贈又重現,1.3% rebate。

市場消息人士透露,中國銀行(香港)(02388)削減H按按息,貸款額介乎200萬元至400萬元,最新H按利率為H加1.4厘,早前貸款額少於300萬元的按息為H加1.5厘。至於貸款額介乎400萬元至1,000萬元,最新按息為H加1.3厘。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示,估計因年尾,銀行開始要跑2021年按揭數,而港元拆息創歷史低位,按揭的邊際利潤改善,銀行有下調H按息差的空間。 他並指,按證公司的定息按揭計劃成為傳統銀行H按的競爭對手,加劇銀行減息壓力,估計未來銀行會進一步減按息和加回贈,按息可重現去年H加1.23厘的低水平。


https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20201116/bkn-20201116192415644-1116_00842_001.html

尖沙咀單位出租

尖沙咀加連威老道,高層開洋景,出入方便,近港鐵。

lift,簡單裝修,齊傢俱。

450呎,實351

2房一廳,固定廚房,煤氣。

業主盤,免佣,地產免問。

網友價 ~14K/month有興趣可email pghk13@outlook.com

眾安存一蚊變5千。

中獎了,感覺良好。唔知有無網友中五千

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中獎,原來真係咁容易!🎉
 
恭喜你成為今期「入錢易 中獎更易」 抽獎的幸運兒,贏得 HKD 100 現金獎賞!我們會於 2020 年 10 月 9 日將現金賞直接發放到你的 ZA Bank 賬戶。

經PG推薦開戶,可用推薦碼---Q2WAQX

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https://pghk.blogspot.com/2020/04/za-2.html

在眾安APP內綁定對口銀行戶口,即設立「入錢易」賬戶,綁定後,再透過眾安APP,經綁定戶口存入資金放可,每日存錢次數不限。

眾安銀行推「入錢易」抽獎活動 用戶每星期最高可贏5000元

眾安銀行(ZA Bank)表示,將推出合共9萬元的現金獎賞活動,由今日(18日)至今年9月30日,用戶以「入錢易」存入至少1元,戶口隨時增加5000元。

該行指,用戶透過「入錢易」可以最快30秒內綁定其他銀行賬戶,最快15秒內可存錢至ZA Bank,亦即是電子直接付款授權服務(eDDA)。該行指出,每星期都有101位用戶中獎,當中1位將可獲5000元,其餘100位則可分別贏取100元,活動期間將進行共6次抽獎,用戶每星期均可參加活動。

該行表示,參加者在指定日期內經「入錢易」綁定其他銀行賬戶,並完成最少一筆存款,方合資格參加該階段的抽獎,而得獎結果將於該階段的下一個星期二公布。此外,抽獎只限於今日或之前成功開戶及通過內部審核的客戶參加,獎賞將於今年10月9日存入得獎者的ZA Bank賬戶。

裝修廚房小貼士

最近放租物業又壞洗衣機(六年第二部....)。又係頭痛野,不是錢方面,是呎吋。

因為是原裝交樓標準,只能安裝不超820mm高的洗衣機。電器鋪一看,一係飛頂(收費100-300不等),一係部惠而浦出的原裝820mm機(大約5千)。最唔低係用唔到誠哥牌洗衣機,$3000,仲有三年保養。


相反家中的廚房台面因為是自已裝修,高度不低於850mm,只不過相差3cm。市面所有款式都合式,有平有貴,選擇多羅羅。可以用miele, or philco。所以如果裝修廚房,見議高度為850mm以上。

如果放租物業電器太殘,不如不提供,租客自買不用煩。聽落很慌唐,但工廈,商鋪全是這樣。

話咁快又兩年-中午一R

渣打的按揭兩年罰息期又過(時間過得真真快)(https://pghk.blogspot.com/2017/07/r.html),今次早一個月打上按揭部 (852) 2886 8863。

講佐陣,減佐小小息,再1.6%rebate,hibor + 1.38, P-3%。

綁多兩年,好二年後再黎。

買樓買車位買鋪diy

除了樓價急升,經紀人數都月月創新高。根據地監局資料全港有牌經紀人數是43,007。

上月一二手總成交量是6713[1]。即是平均五人爭一張單。難怪經紀為了開單無所不用。

明明不識合(上唔到會,無前景等,貴幾成,一手樓)的盤,也照推介,簽單收佣最重要。

其實而家買樓仲需唔需要中介(簡稱AA)。以前都講過AA最重要是簽臨約。

簽完交收5%臨時定金,佢就完成任務。

成唔成交都收2%,將約交俾律師樓。咁就賺雙方2%。700百萬等於14萬落佢袋。

當然施生會話:「我地背後做佐好多野,例如搵盤、同業主傾價、約睇樓、審查業主、幫業主簡好租客」

PG搵盤傾價有乜途徑,以下簡單羅列,大家可以衡量需唔需要找AA。

1)搵盤:
可以去會所。通常有告示版,什麼出租,出售一應俱全。仲有聯絡直找業主。再約睇盤
或者上各大交易網站e.g. www.28hse.com or(28car.com)->找業主盤。

2)傾價:找到心水單位,當然要還價,由於而家是對業主。所以一定要態度誠懇,說話不講得太死,可能業主開價很進取,都不是一時三刻能賣出,可以參考最近成交同銀行估價[2]來還,慢慢傾。今日傾唔到,可能佢等錢洗,之後可以傾返,總之保持良好關係,日後好相見。

2)a 租樓可參考另一篇blog: 出租物業DIY


3)簽約:傾好價錢,緊係簽臨約俾定(2-5%),留意律師樓簽多數無取消交易賠訂條款,有需要可要求,14天內簽正式買賣合約交大定(10%),留意100萬或以下雙方可在一同律師行做合約及成交。同一間律師費都平d。以上所有合約律師樓都可以免費提,借埋meeting room大家見又點話。

3) a: 如果大家唔放心業主身份。可以經land search[3]查詢。簡單版每次十蚊,文件列出交易紀錄同最後業主姓名。有無按揭。

3) b: 申請按揭,可以去銀行計數,check下自己有幾多借錢能力:
https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/monthly-repayment-amount-calculator/

4)傾好正式買賣合同到成交(completion),中間可以約一次上去睇盤,通常要預最少一個月俾律師準備文件。

以上是買物業基本流程,如果覺得自己應付得來又想慳返佣金,可以同aa說BB。

[1] https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm

[2] https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp

[3] https://www.bochk.com/en/mortgage/tools/freevaluation.html


又多一間推定按

四大行齊曬


恒生推定按 同為首年1.68%


繼渣打、匯豐、中銀香港(2388)之後,四大行餘下的恒生銀行(0011)亦公布,推出一年期的定息按揭優惠,首年定息年利率為1.68%,其後全期的按揭年利率為香港銀行同業拆息 (HIBOR) 加1.3%,利率上限為最優惠利率減2.85%。條款基本上與匯豐的一樣。
恒生稱客戶由2018年2月14日至3月31日期間申請恒生定息按揭計劃,並於2018年6月30日或之前成功提取貸款,均可享此優惠利率,額滿即止。貸款額為100萬元至1,000萬元,還款期最長30年。
恒生定息按揭計劃適用於一、二手私人住宅物業及轉按客戶,並且不限物業用途(包括自住及出租)。計劃同時適用於按揭保險計劃。貸款額達300萬元或以上的客戶,亦可選用Mortgage-Link 計劃,即獲得同樣的儲蓄存款息率。但公布未有提及現金回贈水平及罰息年期。

https://www.mpfinance.com/fin/instantf2.php?node=1518437060358&issue=20180212

中午一R: 還是渣打最好

上星期五用渣打信用卡訂兩部iPhone x ,完成交易滿心歡喜等確認郵件。點知渣打卡過唔到數。交易被取消。

結果投訴完今日覆,回贈返簽賬積分。唯有安慰自己--唔使行一轉先達。

講完電話諗起另一層樓就過罰息期。於是照上次方法打hotline要求減息,結果最新OFFER是H+1.38, P-3.1(current rate), 再加1.6% rebate and $2500 超市coupon。

好啦翠翠地綁多兩年。勝在唔使律師費。又不用交文件。最岩好食懶非的PG。

多謝渣打。希望大家羅到好plan。

既然渣打咁好,末用過的網友可以考慮申請渣打卡。渣打IT救了果農一命,點可以忘恩負義。

渣打100%CashBack卡推薦計劃--額外多$300

工廈投資-1

最近轉投工業大廈(工廈),對此類物業有小小了解。

工廈即俾工業做野的地方: 何謂工業?邊種行業屬於工業? 定義可很廣。PG就引用官方答案:

立法會六題:「工業用途」的定義
2016 年 11 月 30 日有關「立法會六題:「工業用途」的定義」的新聞公報
連接政府新聞處網站的超連結
http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/30/P2016113000618.htm?fontSize=1



原來全港有1400棟工廈,由於工業式微,近年好少工廈落成。但好多行業例如貿易,工程,物流,資訊科技,電信等都歸類為工業,而且因應行業的特性,需要工廈的作配套。因此形成求過於供的情況。

買工廈最好是獨立契獨立冷氣,有內廁(不用出出入入)。因為要放機器或貨物,面積不可太細。上落貨放便是不可少。

仲要睇有否持牌危險品倉庫工廈。如果想租俾輕工業最好不要這些牌。始終危險同check得緊。

設有持牌危險品倉庫的工業大廈名冊
http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/DG_HK_chi.pdf

http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/DG_K_chi.pdf
http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/DG_NT_chi.pdf

資金放面,好多銀行都不做工廈按揭(渣打不做)。同時最多借三成(2017年三月金管局修定)。

做咁多野。俾咁多錢。要求回報應該不小於4%。通常工廈管理費不過1蚊呎。





中午一R:樓宇按揭

按揭剛好供佐二年(時間過得真快),過了罰息期,由於當時的hibor plan比較貴。

PG LUNCH 打俾銀行要求減息。問完一輪terms 職員好識做咁接去留客部。

新offer hibor +1.48%, 1.6% rebate。問了幾次cap都是P-2.9%。其他terms 不變,勝在不用轉行不用交文件及上律師樓,成本低。

綁多兩年,收返幾皮現金回贈。e 味同R Card, 括免年費差不多!!! 唔出聲就硬食

過了罰息期,大家都可以打上去問下。or use letter

http://pghk.blogspot.hk/2010/02/template.html

感謝blogger "全家福祿壽" 提醒。佢真係轉銀行。PG考慮其他因素後維持原有銀行:

https://fukluksau.blogspot.hk/2017/07/blog-post_13.html

出租物業--租客篇

網友市場先生話有“資產就有希望”。 但透過買股持有資產不如自已做業主吧!!

做業主最怕遇上惡意租客。
PG對雲租客都有點經瞼, 同大家講下。經AGENT雲的唔一定好。好多時為求開單乜客都塞比你。

http://hk.dv.nextmedia.com/actionnews/finance/20160701/19677240/20116111?_ga=1.160963325.113428423.1466249243

如果屋苑有會所,可以云個度登招租廣告, 廣告最緊精簡同埋留聯絡方法

無會所就係附近超市,再唔係上591。

如果單棟的,貼附近wellcome/百佳。

有客聯絡可以要求出示身分證、名片、工作證明、公司地址、年資。

如果佢係租開樓. 最好羅埋之前的交租記錄. 而家網絡發達, 好多人都有社交網絡戶口例如facebook, 專業人士多數會用linkedin.com. 當中列明工作記錄。 對查証及了解租客背景很有幫助。
租客有穩定收入。又有人脈。係租霸機會都細D。就算追租都易D。


當然大家可以幫親一D租管代理例如:恆生, 中原, 但要俾錢. 即係拖低回報。
http://www.hangseng.com/hsb/chi/oth/prom/re/main.html

http://www.centalinesurveyors.com.hk/CSL-internet/zh/tenancy-management-2/

如果真係遇到租霸點算??? 下次再講。

東涌映灣園兩房出租

業主盤免佣!!

映灣園中層E單位, 座向南方, 綠悠山景, 單邊少量海景,明亮整潔, 包全屋電器、差餉及管理費,簡單傢俬。$12,300可隨時起租。

不設短期租住,有意者敬請留言/ 留聯絡電話,或電郵ibmbea@gmail.com。謝謝!