公司最近加薪得2%. PG一D都無唔開心
最近hibor plan多數升串1%,又加了租, 又要計下實際回報幾多!!! 更新中....
最近睇返1 month hibor, 又跌落0.1%. 真係平到笑,加上銀行又推出按揭優惠--大概hibor+0.65%. 想借一筆平錢可以諗下
以下係一o的買樓收租分析:
考慮「買樓收租」作為一種投資,我們必須對其實質回報率有確切的估算,才能判定是否值得進行。在以下的分析當中,暫不考慮樓價的潛在升幅或下跌。
一般坊間用作計算買樓收租回報率的方法是:每月租金*12/樓價。較老實的會以:(每月租金*12-每年管理費-每年差餉)/樓價。後者會較前者實際,得出的數值會較細。再確切的的會以:(每年實收租金-每年管理費-每年差餉及地租-每年供樓利息支出-每年維修費-每年物業稅)/樓價。由於涉及利息支出,因此回報率更細。這樣的話,以現時不足3%的回報,豈不是不值得買樓收租嗎?不對!
上述的計算方法只適用於一筆過付足樓價的業主,而不適用於現時絕大部份的按揭物業。作為一門生意來看待買樓收租,我們不應以樓價作為分母計算,而應以實質投入的本金作為分母。現時本金一般只是樓價的三成,以現時~1%的按揭利率,實質回報率可高達7%。
假設:
樓價:$200萬(~400呎舊樓)
管理費:~$500(每年加3%)
每月差餉:~$350(租值的5%)
每月租金:~$7K(假設每兩年加租一次,每次5%)
按揭:樓價七成
交易金額=律師費(6000)+厘印費(100)+裝修費+經紀佣金(12萬)
維修費:每十年五萬
按揭利率:H+0.7%(~1%)(假設每年加息1%,直至6%為止)
按揭年期:30年
物業稅:(租金-差餉)*80%*15%
將數據輸入 Excel 之內運算,結果如下:
年回報率=(租金-管理費-差餉-利息-物業稅)/已投入之本金*12
1.由於該投資是以按揭型式進行,最初投入的本金只是樓價的三成,因此初始回報率高達~7%。仍然值得做!
2.隨著本金供款增加,投資回報率會緩緩下降。在上述假設案例中,每年下降~0.3%
3.回報率對按揭利率非常敏感,按揭利率上升會增加利息支出,令回報率急降。在上述假設案例中,按揭利率增加1%,令回報率急降2%。
4.租金增加會令回報率增加。在上述假設案例中,即使租金上升5%(同期管理費及差餉亦告增加3%),亦只能將回報率增加不足0.4%。
5.其他管理費及差餉等支出亦會降低回報率。
結論是,在低息期開始之時(例如金融海嘯之後),以按揭型式買樓收租作為投資是值得的(即使供滿了,也要再重新按過!),因為回報率高,兼且可以賺取樓價從低位回升。至於一筆過付款的買樓收租則在任何按揭息率時期也不值得進行!因為初始本金高,令回報率偏低。若是碰上低息期,倒不如用同一筆本金,同時買入數層樓收租以增加回報率。現時坊間一般估計按揭利率會繼續維持在低水平1-2年。看來,現時買樓收租作投資是尚可考慮的。不過,由於過去數年樓價的升幅而不少,因此隨著按揭利率回升,及樓價可能大回調,極可能會賺頭蝕尾。看來,最佳的買樓收租時機已過,現時才入市的話,最多可玩多1-2年,好運的話,賺租又賺價。不好運的話,就只賺租,蝕大價。