Finance 精明按揭話你知

近期多個新樓盤熱賣，二手樓交投亦活躍。銀行推波助瀾的加入搶「按揭戰」，更是地產市道持續升溫的原因之一。作為準業主，就要懂得如何做一位精明的消費者，選擇適合自己的按揭服務。

面對樓價升勢停不了，未買樓或想換樓的市民普遍擔心「再遲D買唔到樓」。但不少人往往忽略現在的超低息率並不是長期性的，若在選擇供款時過於進取，當利率進入調升期，可能會把自己財政預算殺個措手不及。一般而言，每月按揭供款佔家庭入息約三成左右最為適合。

在選擇按揭計劃時，準業主一般會關注按揭利率、罰息期、現金回贈等問題，當中最為重要的是利率。現在各銀行都有提供全期P（最優惠利率），或 H（銀行同業拆息）兩種按揭方案供客戶選擇。由於金融海嘯後，利率長期維持在低水平，亦令銀行同業拆息長期處於極低的水平，因而令H的按揭方案大行其道。 今年5月，金管局鑑於風險管理的原因發出指引，要求H的按揭利率須在H加0.7%以上，可以想像銀行間的按揭戰如何激烈。當然，銀行搶按揭爭「崩頭」，最 大的受惠者則是準業主。

最優惠利率 VS 同業拆息

一般而言，銀行提供的H按揭方案會以一個月或三個月的同業拆息為準，由於越長期的同業拆息利率會越高，因此若選擇一個月或三個月的同業拆息，銀 行給予H+的幅度可能會有輕微的分別，即三個月的H+的幅度會高一些。還記得亞洲金融風暴時，金管局出招打擊炒家，隔夜拆息一度飆升至300厘。銀行亦知 道客戶擔心若拆息無止境的飆升，會令供款失去預算，因此都會提供一個安全網給客戶選擇，即當H+的按揭利率超出某範圍後，就改用P的按揭方案，但有關的減 幅一定少於客戶一開始就選擇全期P的計劃。

如以一個HK$300萬的二手樓上車盤為例，買家借七成按揭即HK$210萬，分20年供款，以中國銀行（香港）全期P-2.75%計算，實際 供款利率為2.25%（現時市面上的P分為5厘及5.25厘兩種，中銀香港的P是5厘），每個月要供款HK$10,874。若選擇以同業拆息供款，以 H+0.7%為例（7月23日三個月拆息收0.38%），即實際供款利率約1.1%，每月供款僅HK$9,658，較採用全期P的每月可節省 HK$1,216的供款。

不過，選擇用H按揭供款卻要面對同業拆息持續上升的風險，屆時將被迫轉用安全網的P（以P-2.25%）計算，即實際供款利率為2.75%，每 月供款HK$11,385，較一開始就選擇全期P的每月要多付HK$511。這樣就引伸出一個問題，到底是要即時節省HK$1,216，還是要面對日後可 能供款上要增加HK$511。

低息環境持續

由於美國經濟仍有兩次探底的風險，聯儲局主席伯南克早前更以「不明朗」來形容美國現時的經濟，經濟學家亦都普遍預期美國在明年中也不會加息。此 意味香港跟隨美國的超低息率環境仍會持續一段時間，若以一年來計，選用同業拆息每月按揭供款可節省HK$1,216，一年可以節省HK$14,592，即 使面對日後供款要增加，也差不多要用兩年四個多月才花費掉HK$14,592。因此現在選用同業拆息按揭計劃會較為可取。

可能有部分準買家身邊有錢，但又只想給一成的首期，以樓價HK$300萬計算，即變相可以留著HK$60萬做流動資金。以全期P的計劃計算，付 一成首期的每月供款要達HK$13,981，較付三成首期每月要多出HK$3,107。以一年計算，即這HK$60萬的投資回報最少要超過6.21%才有 「著數」。

留意按揭保險支出

不過，準買家可能會忽略一點，即現在本港銀行只提供七成按揭，其餘兩成的按揭是由香港按揭證券公司作擔保，故要繳交按揭保險費用，若選擇一次過 付清保險費，其保費佔總貸款的2.98%（不同年期的保費會不同，借九成及借八成的保費也會不同），即借款HK$270萬要繳付HK$8.05萬的保費， 攤分成20年即每年要多付HK$4,023。若兩者相加，即HK$60萬每年投資回報要超過6.88%。綜觀港股今年上半年下跌8%，A股則下跌近27% 來看，投資市場並不是一項很容易賺錢的事情。因此選擇付三成首期會較付一成為佳。

此外，準業主在選擇按揭供款時，要記得現在的超低息並不會長期存在，若美國進入加息周期，選擇全期P的話，若加息一厘，每個月供款要增加 HK$1,037，若加息兩厘，每個月供款要增加HK$2,130，達HK$13,004。假設付一成首期，加息一厘及兩厘將令每月供款升至 HK$15,314及HK$16,719，升幅達9.5%及19.6%。

部分現有業主可能會選擇轉按，以坊間普遍流傳的智慧，只要息率相差半厘就可以轉按，但這前提是業主欠銀行的款項多少。若還欠銀行HK$150 萬，年期15年，以轉按之前息率2.75%，轉按後息率2.25%計算，每月供款將節省HK$353，在轉按後的首14個月內，業主期間省下的供款支出已 足以抵銷轉按律師費支出，更何況全期節省高達HK$6萬多的利息。若銀行有提供現金回贈，那轉按的吸引力更大。當然，若是業主所欠供款只剩下幾十萬元，業 主有可能遇到「未見官先打八十大板」的情況，在享受省息好處之前首先要付出成本。

轉按套現投資人民幣

另外，如前幾年入市的業主，現時樓價已普遍錄得三成升幅，若在轉按之時，進取的甚至可以樓價最新的估值，套現部分現金用作投資之用。如入市時樓 價是HK$200萬（已付三成首期即HK$60萬，借HK$140萬元），現在升值至HK$260萬，轉按時銀行也只收取三成首期即HK$78萬，變相套 現HK$182萬。假設轉按前已供款本金HK$8萬，扣除償還欠上一手銀行約HK$132萬，即實際可以套現HK$50萬作投資用途。若擔心風險太大，可 選擇將這筆錢買入人民幣，一來人民幣息口較高，二來有升值潛力，加上現時供樓息率仍低，這樣做何樂而不為呢？