4招買舊樓博收購

4招買舊樓博收購

買舊樓「尋寶」宜選擇 4類盤源,另須注意潛在風險。 設計圖片

不少財團、地產發展商及市區重建局,會收購舊樓重建,所以舊樓成為住戶或投資者「尋寶」博收購的「落釘」對象。專家指落釘宜選連租約盤、業權集中、地積比率高、非處大街舊樓。被收購時,見好即收,回報有機會較市價高近倍,但舊樓盤源少,潛在風險亦高。 記者:甄嘉儀、余美玉

根據發展局資料,現時本港逾三十年樓齡的私人樓宇超過 1.6萬幢,港島區集中在上環、西環及筲箕灣,而九龍區則為土瓜灣、大角嘴和深水埗等市建局重點重建區域。除現有業主,亦吸引街坊及對該區熟悉投資者買入等財團收購,還有財團或發展商,不惜用數年時間,將單位逐間收購。

供應缺乏 外區客難插手


鄭漢華提醒,部份物業的地契有高度限制,或影響被收購機會。 程志遠攝

雖然舊區有重建概念,但有地產代理指,舊樓盤源供應缺乏,通常兩至三個月才有一、兩個單位放售,而且十分搶手,外區客不易插手。世紀 21策略營業董事林美顏表示,現時舊樓亦傾向間成套房放租,可邊收租邊等收購,攻守兼備。
有買賣舊樓經驗的投資者莫育文亦建議,「最好買連租約舊樓,在等候期間,仍有租金收入。」他還教路,宜選業主數目較少舊樓,因業主數目越多,業權越分散,難於短期內集合八成業權同意出售。
除留意業權是否集中,第一太平戴維斯投資部兼聯合出售組主管鄭漢華提醒,部份物業的地契有高度限制,或影響被收購機會。莫育文則指,地積比率高的舊樓,可重建樓層較多,被收購機會較高。

地契有限制或影響收購

要增加收購價值,鄭漢華認為位處內街或橫街的舊樓較佳,「因位處大街物業一般有地舖,地舖價值已佔收購總額的七至八成,影響樓上單位可獲得的收購價,減低成事機會。」
若發展商或財團有意收購,將與業主簽臨時買賣合約,列明收購條件,如需達至八成業權、成交期等資料。如符合收購條件,將簽正式買賣合約,完成整個收購。要留意條件有否寫上,若未能完成收購,業主須退回定金。要覓得有機會為收購目標舊樓,可向街坊和地產代理打聽消息及留意附近物業成交紀錄。

聯合出售項目例子

-港島區-
•西環山市街 32號新東大廈 收購年份: 2008
聯合收購價(平均每方呎):$3000 當時市價(平均每方呎):$1500

•灣仔活道 16-18號 收購年份: 2007
聯合收購價(平均每方呎):$7600 當時市價(平均每方呎):$4000

-九龍區-
•登打士街 1-21號 收購年份: 2009
聯合收購價(平均每方呎):$5000 當時市價(平均每方呎):$3500

•九龍太子道西 211-215C號 收購年份: 2007
聯合收購價(平均每方呎):$8500 當時市價(平均每方呎):$5000

資料來源:第一太平戴維斯

個案
索價過高 收購拉倒


海明閣因部份業主索價太高,收購終擱置。

投資舊區物業博收購,成功當然可撈一筆,不過亦有失敗例子。如大角嘴單幢樓海明閣,在 04年,市建局與南豐合作重建大角嘴一個項目,而該樓正位處項目中心。
原本發展商打算一併收購發展,但因部份業主索價太高,南豐最後決定放棄,並改圖則將重建項目圍繞海明閣發展。

帝堡城村屋成頂心杉

此外,沙田帝堡城內亦有一棟樓高三層的村屋,當時業主先開價約 1700萬元,惟發展商新地首肯後,又再加價 300萬元,最後交易拉倒,留下這幢「頂心杉」。

風險
難做按揭 等候需時

鄭漢華又指出,因銀行未必為舊樓承造按揭,有機會要一次過付清樓價,並且可能要等 8至 10年後,才有被收購機會,潛在風險高。

聯合出售 收購價較高

因賠償金額會被記錄在田土廳,為免對早簽的業主不公平,越遲簽未必會得到越高賠償。
鄭漢華指出,收購價一般較市價高三至四成,建議業主見好就收,因發展商寧願放棄收購,亦不會增加成本。
據第一太平戴維斯資料,過去三年促成的收購項目,以小業主聯合訂出收購條件,把單位出售予有意收購的發展商,其聯合收購價較單一出售市價高。
如 07年灣仔活道收購項目,聯合收購價為每方呎 7600元,但當時市值每方呎 4000元,收購價較市價高 3600元或近倍。

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