HIBOR按揭計劃更「慳」息

買樓人士真係要諗下用prime rate 好定hibor 好 比個例子大家
Borrow 1mil for 20years p=5%
P-2.75 (=2.25%) monthly pay 5178
H+0.7 (=1%) monthly pay 4600
Each month save 12%!!!!

當然hibor 會比較波動 但係渣打做hibor 係有ceiling 既 大概最多係P-2.x% 所以呢個risk已經bounded.

本港的按揭計劃,一般都按最優惠利率(俗稱P)作基準來訂定貸款利率,但市場也有以港元同業拆息(HIBOR)作基準的按揭計劃。不過,本港置業者都較傾向採用傳統的P按揭計劃,除了習慣因素,也有部分原因是擔心HIBOR按揭計劃令每期供款數額不定,較難預算。

然而,由於目前拆息低企,加上全球進入減息周期,令HIBOR按揭計劃吸引力大增。究竟採用HIBOR按揭計劃,是否比P按揭計劃更划算?

隨着金融海嘯衝擊,美國聯儲局大幅減息至近乎零水平,一方面本港存款利率已下調至若有若無,HIBOR亦早已跟隨市場利率走勢而回落至甚低水平(例如目前一個月港元同業拆息便不足四分一厘);另一方面,銀行不欲收窄存貸息差,最優惠利率在這段期間變動不大。在此消彼長的情況下,最優惠利率與同業拆息的息差差距近月又進一步擴闊【圖】,令以HIBOR為基準的按揭計劃更具吸引力。

過去半年次按風暴吹襲,加上本港樓價回落,銀行大幅收緊傳統按揭的息率,平均按揭利率已由早前約P-2.75厘,收窄至目前P減少於2厘的水平。反而HIBOR的按揭價格變化卻不大(當然利率上限也有跟隨最優惠利率計劃調升),這無疑更進一步增添同業拆息按揭計劃的吸引力。可省回0.67至2.03厘不過,各讀者最有興趣的應該是,在目前市況下,如採用同業拆息的按揭計劃,究竟是否有助置業者省回更多利息開支?平均可省回多少?就讓我們利用一些數據再行分析吧!
就以2月6日實質利率水平作為例子說明。這裏假設傳統的最優惠利率計劃為P減1.75厘,而同業拆息計劃則為H加1厘,利率上限為P減1厘【表一】(註:這裏HIBOR按揭價格是用了市場收取最高利率水平作比較,個別銀行或會收取較低息率)。

從表一的例子可見,如現在採用HIBOR按揭計劃,可省回的息率高達0.67厘至2.03厘!
此外,貸款者選用HIBOR按揭計劃,在最壞的情況,可能只是在該檔期內,較傳統最優惠利率計劃額外支付0.75%息率。換言之,貸款者在同業拆息大幅上升並觸及利率上限時,須支付額外75點子成本,從而在選用同業拆息計劃時,博取可省回更多利息的機會。
那麼根據過去歷史數據,同業拆息計劃又能否令你省回更多利息開支呢?
首先,我們採用了以下數據作分析基礎【表二】。這裏同樣假設傳統的最優惠利率按揭計劃息率為 P減1.75厘,而同業拆息的按揭息率為H加1厘(利率上限P減1厘)。

其次,按此實質按揭息率作簡單運算,不難發現,當P - H > 2.75%*,採用同業拆息的按揭計劃便可較傳統的最優惠利率按揭計劃省回更多利息開支。大家請看有關數據分析的結果【表三】。低息期料持續從表三的結果可見,採用同業拆息按揭計劃,可令貸款者省回較多利息開支,而且出現這情況的機會極高,介乎七成二至九成三。而利用一至六個月同業拆息按息計劃,預期省回的利息約為 0.2825厘至0.7154厘。不過,如果選用十二個月較長年期的同業按息計劃,則不一定可為你省回利息開支。而且從以上分析可見,選擇愈短檔期的利率,省回的利息也愈高。
值得注意的是,在目前存款息率已到減無可減的地步下,相信本地銀行並不會僅減最優惠利率而維持存款利率不變,因為這樣會削弱銀行貸存息差,對銀行邊際利潤帶來壓力,變成與市民「共度時艱」。換言之,目前最優惠利率按揭計劃的息率,隨着市場下調的空間十分有限,反而銀行正逐步收緊按揭計劃的息率,令按揭貸款者的息率負擔有所提升;而選用同業拆息計劃的,則可享受目前市場利率下調的好處。
此外,由於預期衰退期(或經濟低增長期)可能持續一段時間,美國低息政策將維持一段頗長日子。正如聯儲局去年年底及今年1月底的議息會後聲明指出,目前歷史低息的政策將「持續一段時間」,意味將有更多貸款者有利用港元同業拆息按揭計劃。
當然,港元同業拆息是受到多方面因素所影響,包括資金流向、新股上升及息率政策的變化。然而,倘若未來數年美國不會急速及大幅調升利率,使用港元同業拆息按揭計劃所帶來的好處,仍能繼續為置業貸款者省回更多利息開支。
此外,貸款者再選擇同業拆息按揭計劃前,除息率考慮因素外,也要多加留意(1)罰息期;(2)貸款金額最低要求;(3)部分銀行有否限制同業拆息檔期的選擇;(4)有否提供利率上限等,從而選出合適自己情況的按揭貸款計劃。附上目前個別銀行提供以同業拆息按揭計劃以供各讀者參考【表四】。

一個銀幣總有兩面。必須注意的是,一旦美國通脹重臨,推動息口向上,而本港的貨幣政策繼續跟隨美國,帶動本港利率上升,則HIBOR按揭計劃的吸引力將大幅削弱,甚至及不上傳統的最優惠利率按揭計劃。因此,在選擇按揭計劃前,一定要詳細考慮各種因素,再作出最合適的選擇。
*我們會選用同業拆息計劃,當它能較最優惠利率省回較多利息開支,即:
H + 1% <> 2.75%




from hkej
thx ken 哥分享















50 則留言:

匿名 說...

You have made a wrong comparison.
There is an interest component and a principle repayment.

In your 5178 payment of prime plan, the roughly interest payment is 1875. And in your 4600 Hibor plan, there is a 833 interest. The interest expenses is more than double. It is far more higher than 12%.

However, the lock out period is tricky and the rebate term is also tricky.

Kenneth Fan 說...

You're right.

It's just a very rough calculation to illustrate that even a small reduction in interest rate have a big impact on monthly expense.

匿名 說...

請問如果已現時的息率
因選用Hibor定系P Plan(傳統按揭計劃)?
請指教?

pghk 說...

我都係會用hibor plan.
prime plan 俾盡你都係p-3% = 2%

而家hibor plan 1% 都唔洗.. 即係平1%
一路keep住1%息差可慳一半息..
但係工銀好似有頭三年用hibor, 之後去反prime plan. 咁又唔同. 因為hibor 唔會成日都咁低, 今日王冬勝都係度講。

睇你點睇hibor走勢, 其實有cap/ceiling 已經好安全. 留意渣打hibor plan 一hit 到個cap 以後都會要cap. 要switch 就要再俾錢

匿名 說...

渣打hibor plan 一hit 到個cap 以後都會要cap. 要switch 就要再俾錢

咁衰?
佢會唔會講你知ga ?
例如叫你簽offer 時

另外想問
hibor 係咪有條方式去規定
供既$$係要供幾多落本金(供本金比供息多)

pghk 說...

你問得詳細o的, 佢會講既, 不過conctract 一定會寫^_^

"hibor 係咪有條方式去規定" ng.
應該同prime plan 一樣
但hibor 就冇得set定額供款, 只可以set年期, 如果你set年愈短,每月供款就愈多,不過就還少o的息, 但每月個amount就多o的. 出面o的經紀之前話供平過租, 其實佢地係用最長的還款年期計==俾多o的息!!!

匿名 說...

c兄
仲係唔明呀>_<

1~但hibor 就冇得set定額供款, 只可以set年期,
即係點??點樣叫無得set定額供款 ?p都好似無ga?

2~如果你set年愈短,每月供款就愈多,不過就還少o的息, 但每月個amount就多o的.
例如20 年 /25 年咁?

但我問過人.佢地話用hibor 每月供既本金比利息多
例如:用hibor供25年,每月當還5000咁計
就3500 供本金 1500 供息
但用p供25年,每月當還5000咁計
就可能2500 /2000 供本金 2500 / 3000 供息.....係咪咁ga?

匿名 說...

渣打的plan有加手續費,同佢間銀行業績賺大錢,即是對客仔offer唔好,間這間吧!
恆生 hibor+1%,cap 細p-2.5,回贈0.2%,罰息1年0.2%
中銀 hibor+0.8%,cap 細p-2.5,回贈0.5%,罰息3年3%,2%1%,
我依家都唔知間邊間好??

匿名 說...

hibor+1%,cap 細p-2.5,回贈0.2%,罰息1年,

pghk 說...

to: 匿名
不如問下其他行.. e.g. dbs, 東亞, 建行

dbs 好似係hibor+0.75%


恆生 hibor+1%,cap 細p-2.5,回贈0.2%,罰息1年0.2%
中銀 hibor+0.8%,cap 細p-2.5,回贈0.5%,罰息3年3%,2%1%,
我依家都唔知間邊間好??

Calc 說...

HKB: 細p-2.95,回贈1%,罰息1年1%

CCB: hibor+0.7%,cap 大p-2.7,回贈0.5%,罰息3年1% 1% 0.5%,

邊間好?

pghk 說...

ccb 應該係三個月hibor
一方面睇你點睇利率走勢, 另外睇你既儲錢能力, 而家唔用hibor 係會吃眼前虧, 但我諗低息最多維持一年, hkb 個plan都唔錯,回贈多ccb一倍, 一年後又可以一筆筆還, 咁就唔使比咁多息。

3mhibor 同1mhibor比相對冇咁低

3 Months 0.20929

匿名 說...

中銀第二年部份還款都不用收錢的,我選了中銀,因每月俾少千多元,半了可以都p plan的回贈打和,同cap位都要好.

恆生 hibor+1%,cap 細p-2.5,回贈0.2%,罰息1年0.2%
中銀 hibor+0.8%,cap 細p-2.5,回贈0.5%,罰息3年3%,2%1%,

匿名 說...

有兩間銀行的HIBOR PLAN , 我不懂比較1mth HIBOR 和3 mth HIBOR
可否給些意見
bank A

3-mth HIBOR + 0.7%
( Cap P - 2.75% ) P=5.25
cash rebate :0.5%
∫ 1st yr. : 1%
∫ 2nd yr. : 1%%
∫ 3rd yr : 0.5%

BANK B
1-mth HIBOR +0.8 %
( Cap P-2.5% ) P=5%

Cash Rebate: 0.4%
∫ 1st yr. : 1%
∫ 2nd yr. : 0.4%%
∫ 3rd yr : 0.4%

匿名 說...

pghk 兄
你話
渣打hibor plan 一hit 到個cap 以後都會要cap. 要switch 就要再俾錢

即係點....唔明白..可唔可以詳細d
意思係只要hit 到一次cap位,用左cap位俾$(還款)
之後唔可以再用返hibor 定點ga ?

謝謝..

pghk 說...

係ar.. 渣打味係咁lor...
一hit 到個cap. 佢唔會下個月再同你用兩個比較. 所以幾云笨

for 1m ,3m case.
3m 比1m hibor 高一倍, 不過3m hibor 又相對穩定o的. 其實兩間都錯唔多. 比我簡我會take bank B, 一個月hibor. 因為低息唔會維持好耐, 一年後都會預佐Lump sum 咁還 bank b penality 好似少o的 不過你提個個係味full payment penality 有冇partial payment penality?

匿名 說...

For 1m , 3 m case
thanks for your suggestion
今日銀行回復我Cash Rebate 實數
BANK A 有5950
BANK b 有3920
相差2000元

我以今天HIBOR 計
1 MTH 0.09 % + 0.8=0.89%
3 MTH 0.19 %+ 0.7=0.89%
兩個都一樣, 但BANK A cash rebate 多些
我的諗法有無錯?

匿名 說...

http://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?Submit=Search&lang=b5&year=2009&month=8&day=24你看12/8的1month及3month不是相差0.1%咁少,但2007年的3month是少過1month,所以都是看自己現時那著數就選,過兩年可以熟樓呢!

匿名 說...

THANKS FOR YOUR COMMENT
HAPPY TO GET IDEA HERE

匿名 說...

BEA
Prime-3.25% (p=5.25%)
0.8% cash rebate
1 yr - 2%
2 yr - 1%
3 yr - 0.8%
is it better then
SCB
Hibor + 0.75 / P-2.5

pghk 說...

dbs hibor plan 更, 不過唔知佢借幾多同幾耐還!! 如果云經絡referal, 唔好間間行都云, 留反幾間自已云,可以比較下..

"DBS批左我個mortgage了

又估得足~

h+0.7
0.6% rebate

兩年罰息

(我搵左DBS後先知有朋友響經絡度做, 佢話我個offer好抵 haha)"

匿名 說...

Oh, DBS - H+0.7%
What is the cap for DBS H plan then?

匿名 說...

What is the CAP for DBS H plan?

pghk 說...

oh.. forget tim..

cap P-2.5%, i think the plan is quite good..

匿名 說...

URGENT- How about Standard Charter's "Hibor +0%" plan? Year 1-3: Hibor + 0%. (In Year 1 -3, 0.7% of loan amount will be charged if the property is sold.) Year 4: Hibor + 0.65%. Any comments? Please help as I buy flat for the first time. THANKS A LOT~

pghk 說...

渣打plan 係gimmick 野.同埋岩炒家用多o的.
用佢一年俾0.7%, 二年1.4%, 三年2.1%,
拉云大約hibor+0.75% 到, 同埋好似有o的其他charge,
佢想你快o的俾曬,

匿名 說...

i ask several branches of charter bank today, and all of them reply that the HIBOR plan and the cap are compared every month and see whichever is lower wor... seems different from what u mentioned that the cap will be charged thereafter whenever the HIBOR exceeds the cap. So which one is true? Anyone can clarify???

匿名 說...

之前工行個OFFER 幾好
再向SCB 傾
我現在簽左SCB
one month H+0.7% Cap P-2.75
0.6% Cash rebate
罰息
1st: 50,000
2nd -3rd : return cash rebate amount

仲送120k credit card point + supermarker coupon
Buy one yr free one yr Fire insurance + free one yr home content insurance

pghk 說...

回應"匿名"
問過渣打. 改佐policy, 用hibor 而家每個月都同cap計一次, 邊個平用邊個, 用以前唔同.
另外渣打冇網上valuation(其實o的e-valuation) 都好流. 直接o的可以打去上問,渣打個價界呼hsbc 同恆生之間,

如果有心水單位, 業主開佐, 可以打上去估價, 等自己有個預算 28868855
http://www.standardchartered.com.hk/personal-banking/mortgages/hibor-based-mortgage/en/

NG 說...

我想問現在用H plan 還有無著數..

NG 說...

我想問現在用H plan 仲有無著數...是否只可短期用,然後要轉按...

pghk 說...

http://www.editgrid.com/user/rghk/hibor

而家用緊係so la.. 如果唔係有乜特別事件,個cap 又靚 e.g. P-2.5, 一路用hibor都唔錯

之前信報果篇有作比較

NG 說...

我打算借$124.6萬...
HIBOR PLAN H+.7% CASH REBATE 0.7%
P PLAN P(5.25%)-3.25% CASH REBATE 1%
你認為選那一個好呢?
另外,你提到信報那一天報導

pghk 說...

呢篇http://pghk.blogspot.com/2009/04/hibor.html

你個case 借124.6, cash rebate 即係有相差三千幾文,

如果一路keep住而家rate,用hibor 要俾85,482利息, 用P plan 要 197,261利息,

如果hibor keep 住而家咁,最多半年已經賺反個cash rebate. 如果hibor 個cap 愈低更加好.

匿名 說...

I want to borrow $1.75M and got the following four offers now:

1. Bank A:
H+0.7% Cap=P-2.75% cash rebate=0.7%
penality : 1st yr: 2%; 2nd yr:0.7%; 3rd yr: 0.7%

2. Bank B:
H+0.7% Cap=P-2.75% cash rebate=0.6%
penality : 1st yr: 1%; 2nd yr:0.6%; 3rd yr: 0.6%

3. Bank C:
H+0.7% Cap=P-2.75% cash rebate=0.6%
penality : 1st yr: 2%; 2nd yr:0.6%; 3rd yr: 0.3%

4. Bank D:
H+0% for first 3 yrs and H+0.65% afterwards; Cap=P-2.75%; NO cash rebate ;
admin fee: 0.65% x 3 yrs.

The P rate of all banks is 5.25% now.

Which one is better?

By the way, which solicitor company is better and cheaper for re-mortgage?

Thanks a lot.

匿名 說...

請問Bank A 係邊間 ? Thank you

pghk 說...

bank d is scb.
bank a, i think it is dbs.
同一年通常都唔會full payment. bank a is ok wor.

for solicitor company. 最好云o的相熟,同埋要留意個solicitor 係唔係間bank 既list 入面, 唔係既話做mortgage 可能有問題

匿名 說...

I have called scb but she has no more HIBOR plan....

匿名 說...

hsbc:

HIBOR H+0.65,where Hibro=0.055, CAP p-2.6, where P=5, rebate 0.65 Penality : forget

匿名 說...

假設幾間銀行的HIBOR +0.7, 如要比較CAP的話, 是否CAP P-2.8(P=5.25),會較P-2.5(P=5)優惠? 因將來P升的話, -2.8的話減幅會較大?

pghk 說...

咁講啦..
1) P - 2.8 = 5
2) p -2.5 = 5

我會簡option 1, 博佢P = p, 到時可以平o的息

不過你個case 就難o的, 開頭已經貴o的, P=p機會細o的

匿名 說...

我想請教一下,可否就我既個案提供意見?

我3年前响SCB做咗個MORTGAGE,係PRIME RATE (唔記得P-幾多,要CHECK返),嗰時未知會唔會長住,又唸住啲錢擺响自己到隨時可以投資,所以一個月都係供HK$4,700左右,但要供25年。宜家過咗罰息期,我想搬走將呢層樓租出去COVER返供機既錢,但係似乎我冇能力買多層…無論如何,宜家考慮緊:
1)做部份還款加轉HIBOR
2)單轉HIBOR
3)唔轉

SCB比做個QUOTE我:
1-mth hibor + 0.7% (current rate = 0.9504%p.a.) or prime @ 2.9% (whichever is lower)
early redemption charge within 1st yr = hk$19,050
conversion fee waived
re-pricing fee waived
partial prepayment admin fee = HK$1,000 (or any amount as specified/revised by bank)
if made within 1st yr, additional charge @0.5% of reduced amount will be charged
no loan amendment allowed during the hibor fixing period
can change from hibor to prime within handling fee

我問過SCB,如果我做埋部份還款就未必俾到+0.7%我,可能會係+1%(如果冇記錯)

可唔可以俾啲意見我?唔好意思,銀行要我一個25號前覆…所以有啲趕…

唔該晒!!!

mandy 說...

希望版主有留意到。
想請教一下,而家究竟係HIBOR抵D 定P 抵D,我睇黎睇去,計黎計去都計唔掂邊間好D,好頭痛,可否俾點意見??

mandy 說...

你好,希望版主睇到。
想請教一下,究竟而家用HIBOR抵還是P抵? 我睇來睇去,計來計去都唔識點計,邊間比較抵,可否比點意見?

pghk 說...

而家P/H差唔多. 1M hibor係平(~0.22%) 不過+得多(+2.7%)

hibor應該出年尾都keep住平
Prime plan P-2.5~3%, 都係睇下其他優惠邊個多, 味用邊個羅. P rate間間有, 反而hibor plan唔係, 同埋買樓最好access銀行做唔做個價

供樓係頭幾年辛苦,過佐罰息期如果O的利息開始升都係一舊舊還, 咁好快供完層樓

大家努力, 云多O的jetso, 儲儲埋埋還多O的比銀行啦.

qinnie lai 說...

如現在應該用咩PLAN好呢?????謝謝

qinnie lai 說...

如現在用咩PLAN好呢??????
THX THX THX

qinnie lai 說...

現在是否差不多嗎
thx thx thx

pg hk 說...

篇野都有講, 緊係用hibor la..
因為hibor係最有效反影資金成本, 同埋有cap,好安全了。

今日1 month :o.22%

qinnie lai 說...

謝謝你的回覆
如現在
P plan 2.15%
H plan 0.22+1.8=2.02%
你會選擇???
THX THX THX