HIBOR按揭計劃更「慳」息

買樓人士真係要諗下用prime rate 好定hibor 好 比個例子大家
Borrow 1mil for 20years p=5%
P-2.75 (=2.25%) monthly pay 5178
H+0.7 (=1%) monthly pay 4600
Each month save 12%!!!!

當然hibor 會比較波動 但係渣打做hibor 係有ceiling 既 大概最多係P-2.x% 所以呢個risk已經bounded.

本港的按揭計劃，一般都按最優惠利率（俗稱P）作基準來訂定貸款利率，但市場也有以港元同業拆息（HIBOR）作基準的按揭計劃。不過，本港置業者都較傾向採用傳統的P按揭計劃，除了習慣因素，也有部分原因是擔心HIBOR按揭計劃令每期供款數額不定，較難預算。

然而，由於目前拆息低企，加上全球進入減息周期，令HIBOR按揭計劃吸引力大增。究竟採用HIBOR按揭計劃，是否比P按揭計劃更划算？

隨着金融海嘯衝擊，美國聯儲局大幅減息至近乎零水平，一方面本港存款利率已下調至若有若無，HIBOR亦早已跟隨市場利率走勢而回落至甚低水平（例如目前一個月港元同業拆息便不足四分一厘）；另一方面，銀行不欲收窄存貸息差，最優惠利率在這段期間變動不大。在此消彼長的情況下，最優惠利率與同業拆息的息差差距近月又進一步擴闊【圖】，令以HIBOR為基準的按揭計劃更具吸引力。

過去半年次按風暴吹襲，加上本港樓價回落，銀行大幅收緊傳統按揭的息率，平均按揭利率已由早前約P-2.75厘，收窄至目前P減少於2厘的水平。反而HIBOR的按揭價格變化卻不大（當然利率上限也有跟隨最優惠利率計劃調升），這無疑更進一步增添同業拆息按揭計劃的吸引力。可省回0.67至2.03厘不過，各讀者最有興趣的應該是，在目前市況下，如採用同業拆息的按揭計劃，究竟是否有助置業者省回更多利息開支？平均可省回多少？就讓我們利用一些數據再行分析吧！
就以2月6日實質利率水平作為例子說明。這裏假設傳統的最優惠利率計劃為P減1.75厘，而同業拆息計劃則為H加1厘，利率上限為P減1厘【表一】（註：這裏HIBOR按揭價格是用了市場收取最高利率水平作比較，個別銀行或會收取較低息率）。

從表一的例子可見，如現在採用HIBOR按揭計劃，可省回的息率高達0.67厘至2.03厘！
此外，貸款者選用HIBOR按揭計劃，在最壞的情況，可能只是在該檔期內，較傳統最優惠利率計劃額外支付0.75%息率。換言之，貸款者在同業拆息大幅上升並觸及利率上限時，須支付額外75點子成本，從而在選用同業拆息計劃時，博取可省回更多利息的機會。
那麼根據過去歷史數據，同業拆息計劃又能否令你省回更多利息開支呢？
首先，我們採用了以下數據作分析基礎【表二】。這裏同樣假設傳統的最優惠利率按揭計劃息率為 P減1.75厘，而同業拆息的按揭息率為H加1厘（利率上限P減1厘）。

其次，按此實質按揭息率作簡單運算，不難發現，當P - H > 2.75%＊，採用同業拆息的按揭計劃便可較傳統的最優惠利率按揭計劃省回更多利息開支。大家請看有關數據分析的結果【表三】。低息期料持續從表三的結果可見，採用同業拆息按揭計劃，可令貸款者省回較多利息開支，而且出現這情況的機會極高，介乎七成二至九成三。而利用一至六個月同業拆息按息計劃，預期省回的利息約為 0.2825厘至0.7154厘。不過，如果選用十二個月較長年期的同業按息計劃，則不一定可為你省回利息開支。而且從以上分析可見，選擇愈短檔期的利率，省回的利息也愈高。
值得注意的是，在目前存款息率已到減無可減的地步下，相信本地銀行並不會僅減最優惠利率而維持存款利率不變，因為這樣會削弱銀行貸存息差，對銀行邊際利潤帶來壓力，變成與市民「共度時艱」。換言之，目前最優惠利率按揭計劃的息率，隨着市場下調的空間十分有限，反而銀行正逐步收緊按揭計劃的息率，令按揭貸款者的息率負擔有所提升；而選用同業拆息計劃的，則可享受目前市場利率下調的好處。
此外，由於預期衰退期（或經濟低增長期）可能持續一段時間，美國低息政策將維持一段頗長日子。正如聯儲局去年年底及今年1月底的議息會後聲明指出，目前歷史低息的政策將「持續一段時間」，意味將有更多貸款者有利用港元同業拆息按揭計劃。
當然，港元同業拆息是受到多方面因素所影響，包括資金流向、新股上升及息率政策的變化。然而，倘若未來數年美國不會急速及大幅調升利率，使用港元同業拆息按揭計劃所帶來的好處，仍能繼續為置業貸款者省回更多利息開支。
此外，貸款者再選擇同業拆息按揭計劃前，除息率考慮因素外，也要多加留意（1）罰息期；（2）貸款金額最低要求；（3）部分銀行有否限制同業拆息檔期的選擇；（4）有否提供利率上限等，從而選出合適自己情況的按揭貸款計劃。附上目前個別銀行提供以同業拆息按揭計劃以供各讀者參考【表四】。

一個銀幣總有兩面。必須注意的是，一旦美國通脹重臨，推動息口向上，而本港的貨幣政策繼續跟隨美國，帶動本港利率上升，則HIBOR按揭計劃的吸引力將大幅削弱，甚至及不上傳統的最優惠利率按揭計劃。因此，在選擇按揭計劃前，一定要詳細考慮各種因素，再作出最合適的選擇。
＊我們會選用同業拆息計劃，當它能較最優惠利率省回較多利息開支，即：
H + 1% <> 2.75%




from hkej
thx ken 哥分享