應否選擇拆息按揭









報研究部 (23/02/2010) - 應否選擇拆息按揭
研究部在過去一年,曾先後以港元同業拆息(HIBOR)為基準的按揭計劃(下稱拆息按揭計劃),作出介紹和分析*,適逢滙豐上周推出同類拆息按揭計劃,加上市場的按揭價格經過一年後也出現很大的改變,今期研究部與讀者重新探討滙豐是次推出拆息按揭計劃,對銀行、市場及按揭貸款人士有何啟示。

滙豐於上周四宣布將提供拆息按揭計劃供消費者選擇,為市場出現一番猜測/分析,認為即時揭開按揭減價戰序幕!甚至有分析相信樓市將因而進一步受到刺激而升溫等。我們以問答形式,利用市場按揭數據剖析滙豐是次推出拆息按揭計劃,對市場生態的影響。

問:滙豐推出拆息按揭計劃背後的原因?

答:滙豐最終推出拆息按揭計劃背後的原因相信是「為勢所迫」。根據金管局每月公布的住宅按揭統計調查顯示,貸款人士選擇傳統最優惠利率為基準(下稱P- based 按揭計劃)按揭計劃的比重,自2008年開
始持續萎縮。取而代之是拆息按揭計劃的比重持續增加。

截至去年12月底,貸款人士選用P-based按揭及拆息按揭計劃的百分比,分別為37.4%及61.6%,即採用拆息按揭的比重,較傳統的P- based按揭計劃還多,可見滙豐若要繼續爭取按揭業務,又怎能「不
反傳統」推出以同業拆息為基準的按揭計劃【圖一】?事實上,截至目前為止,不計滙豐,市場已有多達十四間銀行,包括恒生銀行,提供拆息按揭計劃以供選擇。

值得留意的是,由去年10月開始,金管局才開始公布以港元同業拆息為基準按揭計劃的單獨比重。在此之前,此數字統計在其他類別內。除包括拆息按揭比重外,還會包括其他貸款計劃,例如銀行員工的低息貸款等,但這佔的比重一般較少。圖一所示的拆息按揭比重(62.6%),還包括其他類別的按揭貸款(1%)。

轉用拆息按揭因息低

問:為何拆息按揭計劃可以大受歡迎?

答:一字記之曰「息」作怪。香港最優惠利率每次回落至5%水平時(或大P是5.25%),銀行(或銀行公會,若是取消利率協議之前)便拒絕進一步下調息率【圖二】。故此,當2008年年底最優惠利率回落至此水平後便持平,但香港同業拆息卻在資金持續湧入及受到美國量寬政策影響下而進一步回落,因而令兩者的息差不斷拉闊(過去一年,最優惠利率與一個月同業拆息的息差,維持在450個基點以上),間接令以拆息按揭的吸引力大大地提升。

以更具體的例子說明,我們利用金管局提供按揭統計的不同百分比及同業拆息,推算出銀行就P-based及拆息按揭計劃,向客戶收取的(加權)息率。拆息按揭假設以三個月同業拆息加100個基點計算。儘管這裏的推算未必能夠完全反映個別銀行真實的息率,但相信也可大致合理反映按揭價格變化的情況。

從圖三可見, 2008年年底至今(以及2005年年底至2007年年初大部分時間),同業拆息按揭計劃的息率均低於P-based【圖三箭咀】,且差距愈拉愈闊,至今息差已近150點子,這與去年年初(以及2006年至2007年期間)拆息按揭需求增大的時間頗為吻合【圖一其他類別按揭比重】,這某程度反映息率的因素,是導致拆息受歡迎的主要原因之一。

必須補充的是,儘管2002年年底至2005年年初拆息按揭的息率也明顯低於P-based,但當時市場提供拆息按揭的銀行較少,故拆息按揭的比重並未出現顯著增大。

難爆按揭減價戰

問:按揭減價戰會否一觸即發?

答:短期內出現的機會看似不大。我們可以從拆息及P-based按揭計劃兩個市場着眼。

拆息按揭市場方面,是次滙豐推出拆息按揭計劃雖然息率頗為吸引,卻不是大幅低於同業,個別銀行的拆息計劃,甚至較滙豐的為低,故暫時對按揭市場未必造成太大衝擊。此外,由於中、小型銀行的存款基礎較少,資金來源主要由同業拆借市場拆入,故此目前中、小型銀行在拆息按揭下調的空間可謂十分有限(目前大部分銀行拆息按揭息率,介乎同業拆息加70至100個基點)。

P-based按揭計劃方面,自2008年年底銀行已積極調減按揭價格(相信這或與銀行初期仍未提供拆息按揭前,為保持市場份額而加速部分銀行減P- based按揭價格),由P減1.75%或以下,大幅下調至P減
2.75%左右【圖四】,並回落至與2004/05年樓市剛復蘇初期的徘徊支持區。而且目前本港大部分銀行均已有提供拆息按揭,加上市場預期今年下半年或明年年初聯儲局有加息的機會,估計傳統P-based按揭定價水平下調的機會或不會太大。由此可見,按揭減價戰短期內爆發的機會看似不高。

樓價再升存暗湧

問:樓價會否因為滙豐推出拆息按揭而進一步回升?

答:以往本欄亦曾論述,樓價與市場息率有着密切關係。而樓價與銀行按揭息率的價格關係,則要視乎情況。不過,自2006年年初至今,銀行加權按揭息率與樓價走勢是十分吻合【圖五】。

研究部同樣利用金管局就最優惠利率、同業拆息及定息按揭的每月統計數字,估算出銀行整體按揭業務的實際加權平均息率【圖五藍線】。從圖五可見,銀行的加權按息自2006年年初至今,與本港樓價呈亦步亦趨的走勢,可見去年年初樓價反彈回升,某程度與按揭息率持續下跌有着密切的關係。換言之,按息下調刺激樓價上升,某程度已反映在目前的市況內。

由於預期銀行短期內進一步減按息的機會不大,加上同業拆息及最優惠利率已回落至甚低水平,再下調的空間不大,反而隨着息率或於下半年或明年回升而出現見底的機會;故此,是次滙豐推出拆息按揭,會令樓價進一步上升則言過其實。

問:消費者目前應否選擇P-based 按揭計劃,還是拆息按揭?

答:研究部根據目前市場普遍的拆息及P-based按揭計劃的定價,作了一個回測(back
testing),看看拆息或P-based按揭可為消費者省回多少利息;回測是根據目前拆息按揭一、三、六及十二個月同業拆息(H)加70個基點,利率上限(CAP)為大P減2.75%,以及P減3.2%的傳統P-based按揭計劃。從這個按息定價可見,貸款人士利用45個基點(或0.45%)的成本採用拆息計劃,以博取利用拆息(更省息)的機會。

其具體測試是,每周以當時的同業拆息加0.7%與P減2.75%比較並取其低者;若是前者,便與P-based按揭計劃比較,計算可省回的息率;相反,貸款者便多付0.45%的利息開支【表、圖六及七】。

從表中可見,自2000年至今合共五百二十九個星期內,能夠採用拆息的機會率約為不足兩成至四成。而採用較短年期的拆息按揭計劃,省回的利率平均高於半厘。不過,若然我們還考慮出現拆息按揭息率低於CAP息率的機會率,只有採用一個月拆息的計劃才可以省回利息(有值博率)。事實上,從圖七可見,採用十二個月同業拆息的按揭計劃,可以省息的機會其實不多。

出現此情況,相信是在過去一年銀行積極調減傳統P-based的按揭價格,間接令採用拆息的吸引力開始下跌。換言之,儘管目前採用拆息計劃仍可省回利息開支,但長遠而言,貸款人士多付利息的機會較大。

分析員:呂梓毅

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