物業估價 永隆創興鬆手

物業估價　永隆創興鬆手 渣打、建銀最嚴緊
2010年01月14日

準業主購買物業前，一般會先為單位估價，及向銀行查詢按揭息率。不過同一單位，各銀行估值結果差距甚大，理財版格盡本港承造按揭銀行，永隆、創興及恒生估價最鬆手，渣打及建銀亞洲則最嚴緊，同一單位估價有達 92萬元差距。　記者：甄嘉儀、黃碧珊

本港 19間承造按揭銀行，約半數提供網上估價服務，其餘需向按揭熱線或分行查詢。理財版於 1月 4日至 8日，以四大屋苑近期成交單位為例，向銀行查詢估價，其中永隆及滙豐口頭估價獲即時回覆，其餘即日或翌日提供資料，只有大眾截稿前仍未回覆。


永隆、滙豐口頭即時回覆
中銀、渣打口頭估價每次最多接受兩個物業查詢，其餘均不設限制。不過，同時查詢 4個單位時，恒生職員建議透過網上估價，但理財版以同一單位分別透過網上及向職員查詢，卻發現個別單位估價有差距。
大新雖設有網上估價服務，但本版記者測試數天，發現每次只可連續查詢兩個物業，其後會出現「暫時未能提供估價服務」字句。


估價不足銀行予 5%彈性
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以美孚新邨近期成交價 350萬元單位為例，綜合各銀行口頭估價，差異頗大，恒生估 395萬元，滙豐估 303萬元，相差 92萬元。至於天水圍嘉湖山莊，樓價較低，同一單位估價最高與最低差距約 10萬元（見表）。
銀行職員指，若成交價與估價出現差異，按揭金額將以較低者為準。不過，若銀行批出的金額較成交價低，部份銀行職員表示，有調整空間。按計劃首席經濟師何柏基稱，銀行一般會提供 5%彈性，視乎買家財務狀況，建議準買家預備樓價 35%資金作首期，即使銀行估價不足，亦不會影響承造按揭。
比較各銀行估價「鬆手」程度，估價最高得 10分，相同估價得同分，最高可得 40分。若銀行熱線與網頁估價不同，以較低者作比較。結果，永隆、創興及恒生最鬆手，各有 34分，永隆及創興在 4個單位估價均在首四名內，恒生則有一單位得第五位。至於估價最嚴是渣打及建銀亞洲，各得 23分， 4個單位估價均排於較後位置。

周邊物業交投影響結果
理大建築及房地產學系教授許智文指，周邊物業成交情況是估價的考慮因素之一，反而室內裝修一般不會包括在考慮因素中。周邊物業交投活躍，估價會較貼近市價。


物業質素、樓齡作參考
估價結果視乎銀行對承造按揭業務取態。許智文提醒，銀行可能提供較高估價，但按揭息率、現金回贈或罰息條款較「辣」，各銀行間的估價約有 2%至 10%差距，建議置業人士向多間銀行估價及查詢按揭條款。
經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指，銀行或估價行會以物業質素、樓齡、屋苑管理及交投量作參考，「一般銀行在批核按揭申請時，會揀選物業成交價或銀行估價中較低的金額」，建議買家多找幾間銀行估價。