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starman現金流為王一段
買樓收租的實質回報率
公司最近加薪得2%. PG一D都無唔開心
最近hibor plan多數升串1%,又加了租, 又要計下實際回報幾多!!! 更新中....
最近睇返1 month hibor, 又跌落0.1%. 真係平到笑,加上銀行又推出按揭優惠--大概hibor+0.65%. 想借一筆平錢可以諗下
以下係一o的買樓收租分析:
考慮「買樓收租」作為一種投資,我們必須對其實質回報率有確切的估算,才能判定是否值得進行。在以下的分析當中,暫不考慮樓價的潛在升幅或下跌。
一般坊間用作計算買樓收租回報率的方法是:每月租金*12/樓價。較老實的會以:(每月租金*12-每年管理費-每年差餉)/樓價。後者會較前者實際,得出的數值會較細。再確切的的會以:(每年實收租金-每年管理費-每年差餉及地租-每年供樓利息支出-每年維修費-每年物業稅)/樓價。由於涉及利息支出,因此回報率更細。這樣的話,以現時不足3%的回報,豈不是不值得買樓收租嗎?不對!
上述的計算方法只適用於一筆過付足樓價的業主,而不適用於現時絕大部份的按揭物業。作為一門生意來看待買樓收租,我們不應以樓價作為分母計算,而應以實質投入的本金作為分母。現時本金一般只是樓價的三成,以現時~1%的按揭利率,實質回報率可高達7%。
假設:
樓價:$200萬(~400呎舊樓)
管理費:~$500(每年加3%)
每月差餉:~$350(租值的5%)
每月租金:~$7K(假設每兩年加租一次,每次5%)
按揭:樓價七成
交易金額=律師費(6000)+厘印費(100)+裝修費+經紀佣金(12萬)
維修費:每十年五萬
按揭利率:H+0.7%(~1%)(假設每年加息1%,直至6%為止)
按揭年期:30年
物業稅:(租金-差餉)*80%*15%
將數據輸入 Excel 之內運算,結果如下:

年回報率=(租金-管理費-差餉-利息-物業稅)/已投入之本金*12
1.由於該投資是以按揭型式進行,最初投入的本金只是樓價的三成,因此初始回報率高達~7%。仍然值得做!
2.隨著本金供款增加,投資回報率會緩緩下降。在上述假設案例中,每年下降~0.3%
3.回報率對按揭利率非常敏感,按揭利率上升會增加利息支出,令回報率急降。在上述假設案例中,按揭利率增加1%,令回報率急降2%。
4.租金增加會令回報率增加。在上述假設案例中,即使租金上升5%(同期管理費及差餉亦告增加3%),亦只能將回報率增加不足0.4%。
5.其他管理費及差餉等支出亦會降低回報率。
結論是,在低息期開始之時(例如金融海嘯之後),以按揭型式買樓收租作為投資是值得的(即使供滿了,也要再重新按過!),因為回報率高,兼且可以賺取樓價從低位回升。至於一筆過付款的買樓收租則在任何按揭息率時期也不值得進行!因為初始本金高,令回報率偏低。若是碰上低息期,倒不如用同一筆本金,同時買入數層樓收租以增加回報率。現時坊間一般估計按揭利率會繼續維持在低水平1-2年。看來,現時買樓收租作投資是尚可考慮的。不過,由於過去數年樓價的升幅而不少,因此隨著按揭利率回升,及樓價可能大回調,極可能會賺頭蝕尾。看來,最佳的買樓收租時機已過,現時才入市的話,最多可玩多1-2年,好運的話,賺租又賺價。不好運的話,就只賺租,蝕大價。
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SoFi:需時刻創新吸年輕客
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【明報專訊】近年炒賣美股風氣盛行,不少券商以「免佣金、免費送股票」作招徠。本地券商SoFi Hong Kong高級行政總裁(國際)Mathias Helleu接受本報訪問時坦言,行業之間競爭非常激烈,故需時刻保持創新以吸年輕投資客。
需求超預期 拖累開戶速度
對於不時有網民反映SoFi Hong Kong開戶速度慢,Mathias Helleu指出,公司屬證監會持牌券商,開戶過程必須確保申請者資料正確,而近月開戶需求遠超團隊預期,故拖累開戶速度。公司未來會繼續努力解決此問題,以確保開戶速度達至「合理水平」。Mathias Helleu又強調,每名新客戶亦能獲得與開戶優惠對應的免費股票。
Mathias Helleu又指出,美國股市一直受香港投資者歡迎。而SoFi上月宣布擬於美國借殼上市,估值高達86.5億美元(約674.7億港元)。Mathias Helleu對上市消息及公司估值不予置評,僅表示此屬正面消息。另SoFi Hong Kong擬開拓更多亞洲市場,以及研發更多新產品,詳情有待公布。
https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20210222/s00004/1613931897631/sofi-%E9%9C%80%E6%99%82%E5%88%BB%E5%89%B5%E6%96%B0%E5%90%B8%E5%B9%B4%E8%BC%95%E5%AE%A2
A股科創版ETF
投資A股又方便一點, 又多個途徑。
【明報專訊】南方東英一隻科創板ETF將於今日(10日)在港掛牌,入場費約1560元。該ETF為「南方東英科創板50指數ETF」,股票代碼3109,上市價格約為每基金單位15.6元,每手100個單位,管理費為0.99%,預計全年經常開支比率為2%,估計年度跟蹤偏離度為2%。目前,該ETF已獲得9230萬元人民幣的初始投資。追蹤上證科創板50成分指數
該ETF追蹤上證科創板50成分指數,是在上海科創板上市的市值最大且流動性最好的50隻股票。根據歷史數據,今年初截至1月27日,該指數的回報率為4.69%。據中證指數公司的資料,目前該指數最大權重股為中芯國際A股,權重為8.76%,其次是瀾起科技,也是晶片公司。第三大權重是金山軟件(3888)旗下的金山辦公。
南方東英指,科創板是內地對美國納斯達克指數的回應,現時美國正在打壓中國企業在美上市,相信因此科創板對於許多蓬勃發展的中國企業在上市方面更具吸引力。南方東英銷售和產品策略主管和弦表示,很高興將追蹤科創板的ETF引入香港市場,此ETF可與該行的恒生科技指數ETF(3033)與中證5G通信主題ETF(3193)等,一起協助投資者以簡單透明的方式抓住中國的投資機會。
買樓收租注意--差餉15%
【趣Blog Blog】WFH新常態 商廈租金勢陰乾式下沉 - 股榮
工廈投資-2020
雖然全球經濟差,香港又有各種因素前景唔樂觀。
但總有些行業有商機,例如食品,裝修,水電,教育等等。因為疫情,生活上多了網購,外賣。
地鋪需求會減小,前景唔明朗,好多老闆又縮皮。
工廈係所有物業入面最平的種類,而且以上所提及的行業,例如網購、工程需要一定面積,所以工廈有一定需求。
地區方面,九龍因為交通方便,但呎租呎價相對貴,反而葵涌區因為工程的供應商齊全,又近碼頭。而且呎價平。在淡市反而多需求。
題外話:因為疫情,多了人渣車,車位也有需求。管理車位又方便,大家可以尋實。
下圖是數據支持上述睇法。
參考美聯的乙廈、工廈租金指數,六月開始工廈有些回升,乙廈仲尋底。
https://www.midlandici.com.hk/ics/property/research/trend/comm
中資券商燒錢攻港-華泰免佣
華泰並非第一間推出零佣金的券商,但其他零佣的券商都另有其他收費,如一通證券每次收取5元手續費,轉倉亦需30元;SoFi Hong Kong轉倉最少收180元。彭博引述華泰金融科技和零售業務負責人Zhu Yali指,華泰在中國的交易軟件每月有780萬活躍用戶,佣金降至零,即每10萬個客戶減收1.5億至2億港元佣金,惟零佣金令公司客戶數量激增,過去一個月新增用戶比過去三年多。
此舉在行業引發連鎖反應,令利潤本已微薄的競爭對手面臨更大壓力。面對網上交易和中國大陸競爭對手的湧入、大型銀行主導地位日益增強,以及政治動盪和經濟下滑,今年香港約有23家經紀公司停止營業,比去年創下紀錄的22家更多。本地證券行2019年的佣金收入較2018年跌18%,但武漢肺炎造成股市大幅波動,令今年交易量增加,已減輕費用下降帶來的影響。
https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2529817/明年填年份%20忌只寫「20」%20易被篡改%20自訂租約高危
買樓買車位買鋪diy
上月一二手總成交量是6713[1]。即是平均五人爭一張單。難怪經紀為了開單無所不用。
明明不識合(上唔到會,無前景等,貴幾成,一手樓)的盤,也照推介,簽單收佣最重要。
其實而家買樓仲需唔需要中介(簡稱AA)。以前都講過AA最重要是簽臨約。
簽完交收5%臨時定金,佢就完成任務。
成唔成交都收2%,將約交俾律師樓。咁就賺雙方2%。700百萬等於14萬落佢袋。
當然施生會話:「我地背後做佐好多野,例如搵盤、同業主傾價、約睇樓、審查業主、幫業主簡好租客」
PG搵盤傾價有乜途徑,以下簡單羅列,大家可以衡量需唔需要找AA。
1)搵盤:
可以去會所。通常有告示版,什麼出租,出售一應俱全。仲有聯絡直找業主。再約睇盤
或者上各大交易網站e.g. www.28hse.com or(28car.com)->找業主盤。
2)傾價:找到心水單位,當然要還價,由於而家是對業主。所以一定要態度誠懇,說話不講得太死,可能業主開價很進取,都不是一時三刻能賣出,可以參考最近成交同銀行估價[2]來還,慢慢傾。今日傾唔到,可能佢等錢洗,之後可以傾返,總之保持良好關係,日後好相見。
2)a 租樓可參考另一篇blog: 出租物業DIY
3) a: 如果大家唔放心業主身份。可以經land search[3]查詢。簡單版每次十蚊,文件列出交易紀錄同最後業主姓名。有無按揭。
3) b: 申請按揭,可以去銀行計數,check下自己有幾多借錢能力:
https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/monthly-repayment-amount-calculator/
以上是買物業基本流程,如果覺得自己應付得來又想慳返佣金,可以同aa說BB。
[1] https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm
[2] https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp
[3] https://www.bochk.com/en/mortgage/tools/freevaluation.html
富途開戶送“京東”股票
有興趣可用以下連結申請。開戶後90日內交易不收佣金,之後有機會羅到終身免佣。
https://act.futunn.com/wealth-festival/share-hk?gid=1561&channel=295&subchannel=81201
富途是QQ舊員工創辦,騰迅也有入股。而且開戶手續簡單。
https://hk.futu5.com/about
中午一R: 還是渣打最好
工廈投資-1
工廈即俾工業做野的地方: 何謂工業?邊種行業屬於工業? 定義可很廣。PG就引用官方答案:
立法會六題:「工業用途」的定義
2016 年 11 月 30 日有關「立法會六題:「工業用途」的定義」的新聞公報
連接政府新聞處網站的超連結
http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/30/P2016113000618.htm?fontSize=1
仲要睇有否持牌危險品倉庫工廈。如果想租俾輕工業最好不要這些牌。始終危險同check得緊。
設有持牌危險品倉庫的工業大廈名冊
http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/DG_HK_chi.pdf
http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/DG_K_chi.pdf
http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/DG_NT_chi.pdf
做咁多野。俾咁多錢。要求回報應該不小於4%。通常工廈管理費不過1蚊呎。
中午一R:樓宇按揭
PG LUNCH 打俾銀行要求減息。問完一輪terms 職員好識做咁接去留客部。
新offer hibor +1.48%, 1.6% rebate。問了幾次cap都是P-2.9%。其他terms 不變,勝在不用轉行不用交文件及上律師樓,成本低。
http://pghk.blogspot.hk/2010/02/template.html
感謝blogger "全家福祿壽" 提醒。佢真係轉銀行。PG考慮其他因素後維持原有銀行:
https://fukluksau.blogspot.hk/2017/07/blog-post_13.html
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匯豐
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700
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2.02%
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120萬元或月薪21倍
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渣打
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4,000+八萬飛行里數
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2.60%
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200萬元或月薪18倍
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| 被推薦客戶 | 樓宇按揭貸款提取額 2,000,000港元至5,000,000港元以下 | 樓宇按揭貸款提取額 5,000,000港元或以上 |
| 「貴賓晉裕」/「貴賓理財」客戶 | 2,800港元 | 5,500港元 |
| 「智選理財」/ 一般客戶 | 2,000港元 | 3,800港元 |












