拆息趨升一年定按抵

拆息趨升一年定按抵 若息率低企　富邦 H計劃最着數

息率低企好一段時候，置業者最擔心息率上調會加重供樓負擔。按揭證券公司昨與 10家銀行合作，提供 1至 10年定息按揭。專家指選擇按揭計劃時，須配合財務需要。在低息環境下，富邦銀行同業拆息（ H）計劃最慳息，若拆息升，按證 1年期定按最着數。　記者：黃碧珊、余美玉

今年底前，置業人士除選用以最優惠利率（ P），及以銀行同業拆息（ H）為基準的按揭計劃，還可選按揭證券公司推出的 6種定息計劃，定息期 1至 10年，定息期內，息率由 1.25至 3.78厘，之後低至 P（ 5.25厘）減 3厘，或可選按揭證券公司屆時所訂的定按計劃，但貸款需於明年 2月底前提取。
用定按防銀行加息

假設借 200萬元，分 20年攤還，選用 1年期 1.25厘定息計劃，定息期內月供 9423元。若選用 10年期定按計劃，期內月供 11889元。
早於今年 3月底，星展銀行已與按揭證券公司合作，推出 6種定息期的定按計劃，凡經中原地產購入物業，並經中原按揭經紀轉介的按揭申請，定息年期同為 1至 10年，息率由 2.18至 3.88厘，定息其後全期息率 P減 2厘。
星展銀行存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權表示，該計劃推出約兩個月，因按揭市場以 P或 H計劃為主，選用該定按計劃客人佔比例僅為單位數字。雖然提供多種定息年期，及最長定息期為 10年，鍾少權指出，業主偏向選擇較靈活按揭產品，故當時以短年期定按較受歡迎。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，定按好處為按揭息率於指定年期內被鎖死，即使銀行加息，亦不會增加供款額及利息支出，令用家更有預算。不過，因銀行要承擔利率波動風險，故會較市場其他按揭計劃，有一定風險溢價，年期越長，溢價越大。此外，若定息期內突然減息，業主未能享受利率下調帶來的甜頭。
睇個人財政揀年期

王美鳳認為：「較長年期計劃，初期需支付較目前按息水平為高的溢價息率，對於 2至 5年內換樓人士，並不划算。 5至 10年期的息率，由 3.18至 3.78厘，與過去 10年平均按息 3.85厘相近，較適合長線用家，就算蝕頭亦能賺尾。」
鍾少權建議定息年期需配合個人財務狀況，較長年期定按可發揮鎖定供款開支作用，在資金周轉上較有預算。選擇承造按揭銀行時，應考慮與銀行的客戶關係，及銀行的服務，如有否提供其他配套。
按揭證券公司定息按揭計劃

首年按揭息率
實際按息： 1.25厘　定息期內每月供款：$9423

首 2年按揭息率
實際按息： 1.75厘　定息期內每月供款：$9883

首 3年按揭息率
實際按息： 2.35厘　定息期內每月供款：$10453

首 5年按揭息率
實際按息： 3.18厘　定息期內每月供款：$11273

首 7年按揭息率
實際按息： 3.58厘　定息期內每月供款：$11682

首 10年按揭息率
實際按息： 3.78厘　定息期內每月供款：$11889

註：假設貸款額 200萬元，還款期 20年
定按需求明年料大增

近年定息按揭在按揭市場中，一直落後於 P計劃及 H計劃，今年 3月，定按計劃在按揭市場的佔有率為 3%，已屬高位。理財版昨致電各銀行按揭熱線，沒有銀行表示可提供定息按揭計劃。按金管局最新數據， 8月份新批按揭貸款中，以 P計劃及 H計劃主導市場，分別佔 49.7%及 49.8%，餘下 0.5%為定息按揭。
惟仍非主流

王美鳳（圖）估計，定息按揭的採用率，將於明年顯著上升，但仍非主流選擇。
市場上較吸引的按揭牌價， P計劃為建銀亞洲 P減 3.1厘，即實際按息 2.15厘； H計劃則為富邦的 H加 0.7厘，以昨 1個月拆息約 0.1厘計，實際按息約 0.8厘，鎖息上限 P減 2.5厘，即 2.75厘。
假設貸款 200萬元，分 20年攤還，如拆息徘徊現水平，比較新出的定息、 P計劃及 H計劃，以 H計劃較抵，富邦月供 9020元，較建銀亞洲 10260元，少 1240元或 12%。若拆息上升，並以鎖息上限計，選用 1年期定息着數，首年月供 9423元，較 P計劃低 837元，比較 H計劃的 10843元，每月可慳 1420元。
此外，王美鳳指，定按計劃與 P計劃比較，定按計劃可即時有慳息效果，雖然 H計劃比定按計劃慳息，但息率較波動。王美鳳又提醒，上述比較定按計劃與其他按揭計劃時，並未計及現金回贈部份，若考慮有關因素， P計劃或會更着數。
部份銀行現有按揭計劃

假設貸款額 200萬元，分 20年攤還

建銀亞洲銀行
計劃： P計劃/ P-3.1厘
實際按息： 2.15厘
月供：$10260

富邦銀行
計劃： H計劃
計劃： H+0.7厘，鎖息上限： P-2.5厘
實際按息： 0.79929厘；鎖息上限： 2.75厘*
月供：$9020；$10843*

註：資料截至 10月 21日； P為最優惠利率，現為 5.25厘； H為銀行同業拆息，昨日 1個拆息 0.09929厘；設 P或 H於期內不變；*假設期間拆息上升至鎖息上限
資料來源：各銀行按揭熱線