投資深圳物業 勝港北區樓

與香港一河之隔的深圳物業，投資前景較香港西北區優勝。　資料圖片

樓價飆升，資金不多又想上車置業的人士，或要選擇樓價較低的新界偏遠地區。隨着中港關口開放，越來越多人接受一河之隔的深圳物業。專家指深圳樓市前景較香港西北區優勝，但置業自住，應考慮個人生活習慣。　記者：甄嘉儀、黃碧珊

港人在深圳置業，規範較多，而且雜費不少。
購買深圳一手或二手物業，需按交易額繳付契稅，面積 144平方米或以下物業，契稅為交易額 1.5%； 144平方米以上則為 3%，並要付手續費、公證費及交易登記費等。如購買物業不足兩年沽出，需繳付營業稅，為交易額 5%。
深圳買樓使費較高
港人投資深圳物業時，須注意各項開支。　資料圖片

港人投資深圳物業時，須注意各項開支。　資料圖片

相反在港買賣樓宇使費較少，如樓價 200萬元或以下，僅收 100元釐印費， 200萬元以上按樓價分層計算。
假設在深圳購買 650方呎（即約 60平方米）單位，不計律師費及佣金，在深圳支出約 2.3萬元人民幣。
香港以天水圍栢慧豪園一個 658平方呎單位計算，樓價約為 167萬元，但釐印費僅 100元，成本比深圳置業低，但若以上水中心一個 624方呎單位計算，樓價 260萬元，釐印費則要 3.9萬元。
另外，承造按揭方面，國內按揭利率約 4.2厘，購買首個物業最高可借樓價八成，港人可以選擇在香港銀行的國內分行，以港幣供款，息率與香港按息相若，約為 2.25至 3厘，較國內按息低。
港人買賣深圳物業主要開支

《購買》
契稅　 144平方米或以下　支出：交易額 1.5%

契稅　 144平方米以上　支出：交易額 3%

手續費（每方米）　支出： 6元

交易登記費　支出： 50元

合同印花稅　支出：豁免#

抵押費　支出： 50元◆

公證費　支出：成交額 0.003%

《出售》
營業稅*　支出：交易額 5%

公證費　支出：成交額 0.003%

個人所得稅　支出：買賣差額 20%

註：資料截至 10月 15日；單位為人民幣；#至今年底；◆如承造按揭；*購買不足 2年
資料來源：美聯中國
樓宇買賣釐印費

交易額：$200萬或以下
釐印費：$100

交易額：$200萬以上-235.176萬或以下
釐印費：首$200萬收$100，餘額收 10%

交易額：$235.176萬以上-300萬或以下
釐印費：交易額 1.5%

交易額：$300萬以上-329.032萬或以下
釐印費：首$300萬收$4.5萬，餘額收 10%

交易額：$329.032萬以上-400萬或以下
釐印費：交易額 2.25%

交易額：$400萬以上-442.857萬或以下
釐印費：首$400萬收$9萬，餘額收 10%

交易額：$442.857萬以上-600萬或以下
釐印費：交易額 3%

交易額：$600萬以上-672萬或以下
釐印費：首$600萬收$18萬，餘額收 10%

交易額：$672萬以上
釐印費：交易額 3.75%

註：資料截至 10月 15日
資料來源：香港稅局網頁
投資　羅湖、福田具潛力

置業國際主席蔡涯棉（圖）指出，新界西北位處香港郊區，羅湖福田為深圳市區，現時兩地樓價差距逐漸收窄。香港樓市處上升軌時，新界西北區樓市一般最後才起動，升值潛力受限制，相反深圳經濟發展快速，市區用地少，人口多，當樓價上升，位處市區的羅湖福田等，能成為首批受惠地區，加上國內樓具人民幣升值因素支持，前景較新界西北區看高一線。
深圳經濟發展快速

此外，深圳地鐵快將全面開通，並計劃連線至東莞、惠州等地，美聯中國深圳區三級市場總經理江少傑建議，投資深圳應選鐵路沿線，如接近香港關口的羅湖及福田。
出租　首選港人公司客

香港業主出租單位多提供「全包宴」，即管理費及差餉等。深圳則租者自付，江少傑稱，業主需付租金 8.22%稅款，故扣除支出，兩地業主實際回報率相若。
須了解租客背景

香港有租務條例保護業主權益，但深圳則欠缺有關條例，江少傑稱深圳物業的大廈管理處，會按業主指示協助對付租客侵權行為。蔡涯棉提醒有意購買深圳物業收租的人士，由於深圳人口流動性大，宜選擇公司客戶或港人租客。美聯中國深圳交易管理部總監王清建議在揀選租客時，要了解租客背景，選擇從事正當職業、收入穩定的租客。
部份深港樓價與月租

《深圳》
福田金港豪庭
面積： 700呎　呎價： 2200元　月租： 4400元　回報率： 3.43厘

羅湖置地逸軒
面積： 650呎　呎價： 1700元　月租： 3800元　回報率： 4.13厘

《香港》
天水圍嘉湖山莊
面積： 581呎　呎價： 2375元　月租： 5500元　回報率： 4.78厘

天水圍栢慧豪園
面積： 658呎　呎價： 2537元　月租： 4700元　回報率： 3.38

上水中心
面積： 624呎　呎價： 4166元　月租： 8500元　回報率： 3.92厘

註：資料截至 10月 16日；已折算港元
資料來源：地產代理
自住　先考慮工作地點

香港樓價急升，不少在新界西北區找不到合適物業的置業者，已轉至深圳置業。江少傑稱北上港人較上年多約兩倍，且年齡低見 30歲以下。
預留過關時間
天水圍嘉湖山莊與深圳僅一箭之遙。　資料圖片

天水圍嘉湖山莊與深圳僅一箭之遙。　資料圖片

他指天水圍或上水，與深圳只差一個鐵路站，即使在深圳關口附近居住，在港工作，所需交通時間相若，只是要預留過關時間，「這些港人多在深圳先租後買，當習慣生活環境後，才轉租為供。」
不過，蔡涯棉建議以日常生活及工作地方作置業首選，若以香港為基地，應先選在港置業。若看好內地樓市，建議在有能力時才投資深圳樓房。
對於有港人購買深圳物業出租，將租金在港租樓，他認為此舉有一定風險，因深圳所收租金或不足以應付香港租金支出。