車位投資-2021

PG最近又收到wts詢問出租車位，屈指一數車位已買入兩年，只在買時入經泊車網站放租，不久便租出至今，中間加了一次租，名義回報4%。以以前7%回報標準可謂不合格。但因為美國大印銀紙，所有資產價格都被動升值，現在來說已不錯。

以下綜合一些選擇車位心德：

1.供應和需求。如果車場很多供應，例如青龍頭豪景花園。車位住戶比例1:1。除非可供外來客泊，租金也不會大升。

2. 出入方便，易泊，闊落，無柱位。右軚車，車位在左邊比右邊好。

3. 可否供非住戶泊，有些車場特別住宅，只限住戶以八達通出入，有些只能賣給業主，令需求受限。影響升值潛力及價值，例如東涌昇薈。

定價：預期年租金/要求回報。例如要求5%。

但預期租金2600，年收31.2k。咁車位只值640k。

以下是數據分享：

星之谷老闆：

「經濟差，第一時間劈車」的傳統智慧，亦因此深刻烙在筆者腦海。但今天情況又是否如此？ 疫情下市民買車 較往年升1倍 2003年，香港爆發沙士，惟疫情只維持約4個月；2020年，香港又爆發世紀疫情，全球社交隔離下，零售、餐飲、酒店、航空及服務業均大受打擊，經濟蕭條，情況遠比沙士時期嚴重，完全合乎傳統智慧車主需要「劈車」情景。 但這次情況有些特別，不少人因衞生關係，避搭公共交通工具，購買私家車代步。早前有報道指，二手車買賣暢旺，成交價更逆巿上升。另外，不少人避免外出用餐，甚至因為限聚令、晚市無堂食關係而叫外賣，「熊貓」、「袋鼠」電單車送餐成了新興行業，部份失業人士亦將錯就錯加入。 根據運輸署資料，2020年1月至11月，私家車數目增加19,965輛，2019年全年則增加10,547輛，升近89%；電單車去年1月至11月亦增加了8,402輛，2019年全年僅增加4,506輛，亦升近86%。如果連12月數字也計算在內的話，相信升幅近一倍。 人均擁私家車數目 歷年穩定爬升 雖然經濟受疫情影響，但私家車及電單車數目均錄得驚人增長，「經濟差，第一時間劈車」傳統智慧，今次再未有應驗。 筆者翻查由2001年起統計的私家車登記數字，發覺除2003年沙士期間下跌外，其餘年份均錄得正增長。即使計及人口增長，人均擁有私家車數目亦穩定上升。 以每千人擁有私家車數目計算，2001年為56.9輛、2006年為57.4輛、2011年為66.7輛、2020年11月為86.3輛。當中只有2003年及2004年錄得輕微下跌，而2008年金融海嘯、2010年歐債危機、2014年及2019年社會運動，以及2018年至今尚未平息的中美貿易戰，都未能減低港人買車意慾。 求過於供 車位投資良機出現 近年按揭制度變改，亦影響車位價值。以往舊制按揭成數下，持有600萬元以下物業的準換樓客，或原本已有物業想多投資一間物業的投資者，都面對籌集首期困難。有時儲到百多萬元資金，便會投資車位，貪其不受額外印花稅限制，方便日後轉手，令到車位投資熾熱。 2019年施政報告宣佈放寬住宅按揭保險的最高按揭成數及樓價範圍，800萬元以下最高借9成，1,000萬元以下最高借8成（俗稱「林鄭Plan」）。「藏富於車位」或原本打算購買車位的資金，均轉投住宅巿場，車位價格數個月內，應聲下跌約20%至30%。當然部份亦反映了經濟轉差或移民等因素。 不過，正如上述所言，近年私家車數目大增、新經濟起錨，車位需求越來越熾熱。而同一時間，車位卻面臨供應短缺壓力。近年新發展項目，令不少空地停車場撤出，上蓋物業提供車位數目反而減少，同時面對新居民遷入，此消彼長下，每逢有新屋苑入伙，車位價格均水漲船高。 2020年8月，政府為救工商物業巿場，將非住宅物業最高按揭成數由4成上調至5成，車位物業因而受惠。凡此種種，筆者相信車位價格已然見底，投資者可一改傳統投資智慧，看準機會撈底。 子非魚 星之谷按揭轉介

疫情觸發汽車數量暴升1倍 車位價值浴火重生（子非魚）

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