拆按減價戰(II)

個頭政府推兩招控制炒賣, Citibank 推HIBOR+1.7%, 真係冰火中, 不如將轉按+按套現炒股

政府推出辣招之後，二手成交冰封，新盤銷情不再如從前熱烈，適逢拆息再降，個別銀行推出優惠H按，僅H+1.7%，比P按更抵，難道按息戰一觸即發？但業內人士認為，有銀行減按息只為搶近日開售新盤之豪客，是一種宣傳技倆，料不會掀起減價戰，而P按將繼續是市場主流。

 

近日再有銀行減H按息率，令人聯想起當年的按揭大戰  (資料圖片) 

　　現時按揭市場的主流為P按，而現時市場P按的利率最低為「大P」(5.25厘)減3.1厘(實際按息2.15厘)，早前金管局對如此低息已表示關注，意味2.15%大概就是P按的下限。至於H按，曾幾何時低見H+0.65%的水平，不過亦引來金管局的注意。原先市場一般為H+2%以上，不過近日渣打及花旗調低H按息率，最低為H+1.7%，其中後者更將鎖息上限降至看齊P按。以一個月港元拆息(Hibor)0.23%計算，H按實際供款利率為1.93%。P按與H按之間的息差擴大至22點子。

息差擴闊 轉按良機？

　　相比P按，H按一般會因應港元拆息而較浮動，如果H按實際供款利率都上升至一定程度，借款人便須改以鎖息上限(Cap Rate)供樓，現時H按的Cap Rate為P-2%至P-2.85%，即2.4%至3%不等，P按比H按上限便宜約四分一厘。

　　以30年按揭為例，每100萬元計，如現時由P按轉至H按，每月可以省約220多元左右，而H按上限與P按之間每月供款差距亦是二百多元。以目前一刻看，H按漸有優勢，但預期三數年後息口只會向上，長遠看，兩者總供樓成本可能沒甚分別。

　　短期看，H按似乎很抵，不過期內有任何因素影響令市場資金需求改變，供款利率都可能抽升，要承受再定價風險(Re-pricing Risk)，令業主有可能改以Cap Rate供樓。

　　雖然部分銀行下調H按，令P按吸引力減，但經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓估計，P按仍然會是市場主流，轉造H按個案可能會有所增多，但2011年H按被追捧的日子，恐難以再臨。

　　劉氏指，美國的量化寬鬆(QE)政策令低息環境持續至2015或更久，選用P按可以更有預算。同一時間是次QE3不像之前兩次般令資金大舉流入，如有大量新股推出，令市場流動資金減少，都會令拆息上升，息率其實難以長期如此低。

難燃起按息戰

　　劉氏直言，雖然政府推出遏樓價措施令物業成交大跌，客觀上銀行亦有跑數的壓力。但臨近年末大部分銀行轉向增持現金，現時仍未有逼切需要打「按息戰」，不過面對市場推新盤，對某些銀行來說仍然是吸引的。她認為進取的銀行可能是希望吸納有財力的客人，不諱言:「你看優惠只有1個月左右，低息只是一個綽頭，吸引大客光臨，實質意義不大。」她相信相關銀行亦有可能按揭業務市佔「未達標」，或有一些策略上的安排，才忽然減息。

　　另一方面， HIBOR即將進行「優化」，這或增加選用H按的風險。不過財資市場公會強調，推行優化措施只會減少交投量較少的HIBOR期限報價，對以一個月底三個為指標的H按而言，不會帶來負面影響。