專家教路避加按息
2011年11月14日
【明報專訊】雖然早前批出的大批H按(拆息掛按揭)，現在成為銀行的「蝕本貨」，但銀行仍須遵守合約精神，不能隨意加息，然而，當供款人出現違約情，包括更改物業用途，或逾期還款，則銀行便有權重新訂立按揭條款，導致供款人中途「捱貴息」。
自住變放租 銀行有權加息
一般而言，無論業主以個人抑或公司名義向銀行申請按揭，一旦簽訂合約，銀行便不能因為資金成本上升而隨意調高按息，除非合約中訂明銀行擁有檢討按息的權利，中原財務董事總經理梁理中指出，因銀行之前普遍預期拆息反映其資金成本，故大部分按揭合約都沒有訂明可以檢討按息。
不過，梁指出，以公司名義買樓的業主，若利用銀行授予其公司的透支額(overdraft)支付樓價，鑑於銀行對透支額及利率擁有定期檢討的權利，故會出現利率中途改變的情。另一方面，倘業主原先以自住用途申請按揭，其後將物業改為出租，則銀行有權調高按息、重批貸款並追加首期，甚至終止按揭計劃。他稱，如供款人冀與銀行重訂按揭條款，譬如將還款期延長，銀行此時有機會調高按息。
銀行界人士說，只會在業主兩期或以上都逾期還款，銀行才會加按息。若只是有一期「大頭蝦」延遲還款，不會立即加息。
銀行H按蝕 向3類舊客開刀 有持重貨投資客 遭加按息近1厘
2011年11月14日
【明報專訊】資金成本不斷上升，令到銀行早前批出的大量拆息按揭(H按)變成「蝕本貨」。最近有本地銀行向手持數十個單位的家族投資者，大幅提高H按按息近1厘，因為這類按揭被銀行界定為商業貸款，銀行有權按市調整息率。另外，銀行界人士指，逾期供款兩期或以上、又或者原本報稱自住，後來轉作放租的業主，都有機會被銀行調高H按按息(見表)。
市場消息指出，本地一個家族倚靠該批物業收租，每年租金收入高達4000萬元，而幾十個物業則是以商業貸款形式，向數間銀行借取按揭，平均按揭成數約四至五成。
而一批約在去年造的按揭，原本按揭利率為H加0.85厘，近日家族獲部分銀行通知，需要加息至H加1.75厘，銀行解釋是因為市變動故行使加息條款。據了解，有關家族在08年金融海嘯期間亦曾被銀行追收部分貸款，但後來家族存入股票，以抵押品作為交換條件。
存息漸升 低息H按變蝕本貨
本港銀行在過去兩年，以實際息率不足1厘的H按造大量按揭申請。至近月，本港資金成本亦因為貸款增加而不斷上升，但港元拆息卻追不上。
目前銀行在吸收存款時，12個月的定存利率達到2厘以上，故以往批出的低息H按貸款組合，已經變成「蝕本貨」，故銀行亦用盡辦法處理「蝕本貨」。市傳有銀行向按揭證券公司出售按揭組合套現資金，以拉上補下，上述的加息行動亦是手法的一種。
恒生(0011)分行網絡及抵押貸款業務主管譚麗指出，銀行考慮到風險，調整商業貸款下的按揭利率是市場一貫做法，她坦言，由於資金成本上升，部分貸款檢討價格後，甚至會增加數厘，至於一般用家的按揭貸款，「除非違約，銀行就有權加息，但情好少見。」
按揭條款多 違約成加息藉口
永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全則指出，如果因為物業價格下跌，令物業的貸款成數增加，根據條款，銀行可能會追收貸款或要求增加抵押品。當然，銀行未必這樣做，SARS期間香港出現逾10萬宗負資產(銀行貸款高於物業市價)，銀行在絕大部份個案都沒有追收貸款，除非借款人要轉按。
事實上，即使是一般個人買家，在申請按揭時，亦有許多附帶條款，一旦用家違反條款，大有可能被銀行加息，換言之，即使買家原本的按息低至H加0.7厘，亦可能被一下子調升至目前市場利率水平，即實際按息約3厘。
遵守還款規定 銀行絕少加息
有銀行界人士指出，如果物業買家在申請按揭時，物業原本為自住用途，後來再置新單位，舊物業變作收租用途，則透過律師樓訂定租約時，就要向銀行取得同意將物業變作收租，「銀行亦有機會調整息率，新息率會根據市價訂立，而且由於是投資用途，相信亦會稍高於市價。」而如果用家遵守還款規定，則銀行絕少機會調整按息。
明報記者 李家欣、陸振球
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