買樓收租的實質回報率

回報計算excel 下載

https://www.dropbox.com/scl/fi/jgu7ce8hmzxg3hvtqtpix/Return-Cal..xlsx?dl=0&rlkey=p0s25un5dmoj7dsw2opmooybk

https://filebin.net/ey6wre7xfyry3kra

https://file.io/5J1mTaMamuPw

轉眼已過六年。利息才開始回升。樓價升到個個由唔信到信。如果由當年買樓收租再加按再買樓收租再加按再買樓。回報幾和味! 多謝各存戶過去六年支持。

公司最近加薪得2%. PG一D都無唔開心

最近hibor plan多數升串1%,又加了租, 又要計下實際回報幾多!!! 更新中....

最近睇返1 month hibor, 又跌落0.1%. 真係平到笑，加上銀行又推出按揭優惠－－大概hibor+0.65%. 想借一筆平錢可以諗下

以下係一o的買樓收租分析：

考慮「買樓收租」作為一種投資，我們必須對其實質回報率有確切的估算，才能判定是否值得進行。在以下的分析當中，暫不考慮樓價的潛在升幅或下跌。

一般坊間用作計算買樓收租回報率的方法是：每月租金＊１２／樓價。較老實的會以：（每月租金＊１２－每年管理費－每年差餉）／樓價。後者會較前者實際，得出的數值會較細。再確切的的會以：（每年實收租金－每年管理費－每年差餉及地租－每年供樓利息支出－每年維修費－每年物業稅）／樓價。由於涉及利息支出，因此回報率更細。這樣的話，以現時不足３％的回報，豈不是不值得買樓收租嗎？不對！

上述的計算方法只適用於一筆過付足樓價的業主，而不適用於現時絕大部份的按揭物業。作為一門生意來看待買樓收租，我們不應以樓價作為分母計算，而應以實質投入的本金作為分母。現時本金一般只是樓價的三成，以現時～１％的按揭利率，實質回報率可高達７％。

假設：

樓價：＄２００萬（～４００呎舊樓）

管理費：～＄５００（每年加３％）

每月差餉：～＄３５０（租值的５％）

每月租金：～＄７Ｋ（假設每兩年加租一次，每次５％）

按揭：樓價七成

交易金額＝律師費（６０００）＋厘印費（１００）＋裝修費＋經紀佣金（１２萬）

維修費：每十年五萬

按揭利率：Ｈ＋０.７％（～１％）（假設每年加息１％，直至６％為止）

按揭年期：３０年

物業稅：（租金－差餉）＊８０％＊１５％

將數據輸入 Excel 之內運算，結果如下：

年回報率＝（租金－管理費－差餉－利息－物業稅）／已投入之本金＊１２

１．由於該投資是以按揭型式進行，最初投入的本金只是樓價的三成，因此初始回報率高達～７％。仍然值得做！

２．隨著本金供款增加，投資回報率會緩緩下降。在上述假設案例中，每年下降～０.３％

３．回報率對按揭利率非常敏感，按揭利率上升會增加利息支出，令回報率急降。在上述假設案例中，按揭利率增加１％，令回報率急降２％。

４．租金增加會令回報率增加。在上述假設案例中，即使租金上升５％（同期管理費及差餉亦告增加３％），亦只能將回報率增加不足０.４％。

５．其他管理費及差餉等支出亦會降低回報率。

結論是，在低息期開始之時（例如金融海嘯之後），以按揭型式買樓收租作為投資是值得的（即使供滿了，也要再重新按過！），因為回報率高，兼且可以賺取樓價從低位回升。至於一筆過付款的買樓收租則在任何按揭息率時期也不值得進行！因為初始本金高，令回報率偏低。若是碰上低息期，倒不如用同一筆本金，同時買入數層樓收租以增加回報率。現時坊間一般估計按揭利率會繼續維持在低水平１－２年。看來，現時買樓收租作投資是尚可考慮的。不過，由於過去數年樓價的升幅而不少，因此隨著按揭利率回升，及樓價可能大回調，極可能會賺頭蝕尾。看來，最佳的買樓收租時機已過，現時才入市的話，最多可玩多１－２年，好運的話，賺租又賺價。不好運的話，就只賺租，蝕大價。