hibor 連升20日

股市前幾日就九連升, 大家都好開心, 但hibor 仲勁, 二十連升了, 唔知供樓人士有冇o的恐懼?唔怪得o的銀行推"高息"定期, hsbc 做100k 3個月都有0.7% 利息, 睇黎hibor 短期內一定升串1%

http://www.hsbc.com.hk/1/2/special/chinese/banking/prom119

留意拆息走勢 撰文:唐榮 欄名:樓論
早前唐榮提及，小心留意北水走向；其實在此之外，讀友一樣要留意本地息口的走向。近一年銀行按揭戰的一個特色，是由最優惠利率按揭鬥P減得多，改為銀行同業拆息加得少。讀友應該記憶猶新的是，本來年初多家銀行開始推Hibor加0.65厘的按揭，結果被金管局勸喻，近期多家銀行按揭牌價都維持在Hibor加0.65厘的水平。

新造按揭 逾八成選拆息計劃

正好近兩年各國央行大放水，熱錢流入，銀行水浸，拆息低企，去年一個月拆息長期處於0.1厘以下水平；在拆息上加上0.7厘的息差，按揭利率只是0.8厘，創近幾十年新低（提一提80後的讀友，1998年，香港的按揭利率曾高達12厘，84年中，本地最優惠利率曾高企於17厘水平，加上當時是P+，供樓利率接近20厘）。

拆息按揭利率超低，加上銀行多有提供「按息鎖定上限」，多數比最優惠利率按揭高0.3至0.4厘；令近一年選用拆息按揭的比率大幅上升，最新的數字是逾八成新造按揭選用拆息計劃。唐榮向業內人士查問，有謂現時仍選用最優惠利率為準按揭計劃的，原因不是買家「保守」不想借月月供款有出入的拆息按揭，而是多數是條件較次的客戶，不是借得少，就是欠入息證明等等。

拆按1厘 租金回報變吸引

拆息按揭佔主導的另一影響，是推動樓價上升，同樣借200萬，20年還，用最優惠利率按揭，約2.1厘供樓，月供10,212元；如果拆息按揭利率是1厘，月供9,197元，節省上千元，而且每月供款中，還本的比例更高。學術一點的說法是：用拆息按揭，借款成本約1厘，如果租金回報高於1厘，理論上有着數。

問題是：好日子未必持續。讀者可留意一下，5月初的一個月拆息是0.07厘，即拆息按揭是0.77厘，超平。5月起，拆息日日微升，6月18日的一個月拆息0.315厘，以新造按息為HIBOR加0.7厘計，按息剛好超過1厘的心理關口。以點子計（1厘為100點），拆息按揭上升好輕微，一個半月多點，升了25點子。但以幅度計，拆息升了3倍。更重要的是趨勢：去年全年拆息平穩，5月以來是首見的明確上升。

拆息升，反映銀行間的互信減弱（淺白點：我點知你第日有無錢還）；至於為何互信減弱，原因可能是：A行不知B行有沒有投資歐債？有，又有幾多？對香港以拆息按揭供樓的人士而言，最理想的情況是歐債危機解決、而之後不要再爆出其中危機，否則銀行間的互信可能仍然偏弱，拆息仍會上升。相反，如果任何新危機出現，拆息可能會急升。

當然，有讀友可能會問：「唐榮，拆息按揭有CAP RATE（按息鎖定上限），最多就用CAP RATE供樓。」對，CAP RATE用最優惠利率計，最優惠利率大概跟美息，聯儲局近日有人更說美息可能要後年才有機會加，以此計算，用拆息按揭供樓，最差的情況都是用2厘幾供樓，風險似乎不高。

但唐榮關注的是那些大戶投資者，用1厘息供樓，收1.5厘租，仍支持得住；如果按息是兩厘多，情況又如何？即使讀友認為豪宅買家身家厚，防守力強。但按息高於租金回報率的情況一旦發生，吸引買家入市的理由又少一項。而且適逢其會，內地亦見收緊銀根，拆息亦向上走，當心當心！

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