十一個大上大落的屋苑

信報研究部 (03/09/2009) - 十一個大上大落的屋苑
上周「市區樓擔當樓市升浪火車頭」一文，透過RPO*指標的分析，可見自2003年樓市的上升浪中，港島區均為大市升勢的領先地區；而新界區的樓市走勢，則在跌市中表現較大市堅挺。然而，在個別屋苑情況又如何？會否同樣出現類似分區的特性？研究部今期將繼續與讀者探討當中的關係。此外，目前金融市場一個焦點是聯儲局就量化寬鬆政策的撤出策略，這策略究竟對本港樓市有何啟示作用？

個別屋苑樓價的走勢與大市的關係，會否同樣出現領先或落後大市？讓我們先了解一下，全港九新界其中八十六個屋苑**，於最近一次的下跌及上升浪中RPO指標的表現【表一及表二】。

表一及表二分別是2008年3月至去年年底樓市下跌浪，以及今年年初至今樓市的上升浪中，就個別屋苑 RPO 指標的變化。從兩表可以歸納以下數點。

港九屋苑抗跌力弱
一、在2008年的跌市中，表現最差的屋苑（即有最低RPO讀數），均以香港和九龍區為主。以2008年的跌市為例，表現最差的四十個屋苑中，港島區、九龍區、新界東及新界西所佔的屋苑數目，分別是十六個、十六個、四個及四個，可見去年的跌市中，香港和九龍區的屋苑抗跌力弱（相對跌幅而言），這也許與九龍及香港島區的屋苑有較多投資活動有關。

當然，港島及九龍區屋苑在跌市中表現欠佳，某程度也顯示新界區的屋苑在跌市中有較佳的表現。事實上，在跌市表現最佳的首四十個屋苑中，新界區共佔七成。這情況也許進一步確認上周文章的分析，即在跌市中，新界區的樓價因為以用家為主，所以較市區的樓價表現堅挺。不過，值得補充的是，即使在跌市中，港島區也有部分表現突出的屋苑，例如嘉富麗苑、帝景園和會景閣等。

二、在今年的升市中，港島及九龍區的屋苑表現較突出（即有較高RPO讀數）。從表二可見，在是次樓市升浪中，表現較佳的屋苑，均集中在香港及九龍區。事實上，在今年年初表現最佳的首四十個屋苑中，港島及九龍區分別佔十二個和十五個，而新界東和新界西只佔六個和七個屋苑，顯示在今年樓市升浪中，港島及九龍區再次成為主導的地區。

不過，值得補充的是，在首三十九個升市表現較大市為佳的屋苑中（即RPO大於1），港島區的RPO平均讀數為1.0161，較九龍區的1.0135略高，反映港島區的升勢較九龍區略為優勝。

由最差變最佳
三、在2008年年初跌市表現較差的屋苑，在市況回升時，很多時均成為表現最佳的屋苑。從樓市跌市表現最差的十五個屋苑中【表三】，在是次升浪中，大部分均能在表現最突出的首十五個屋苑中出現，共佔十一個屋苑。這類緊貼大市走勢的屋苑，某程度反映屋苑較受投資者歡迎，貪其上落大，有波幅可炒。

四、在跌市及升市中，相對有較少屋苑數目，表現較大市為差或好。在去年的跌市中，我們發現RPO讀數低於1（即抗跌力較大市為差）的只有二十三個屋苑；而在今年的升市中，RPO讀數高於1（即升勢較大市為佳）的則有三十九個屋苑；兩者均是少於半數。換言之，在今年升市表現較大市為佳的屋苑，或去年年初跌市中表現較大市差的屋苑，均只佔總體屋苑數目少於一半。從另一個角度看，在過去十八個月樓市大升或大跌的情況下，大部分屋苑表現相對中庸，這或許反映八十六個屋苑中，較多是屬於用家為主導所致。

從以上的分析，我們可以看到在過去十八個月樓市的下跌及上升浪中，不同屋苑在不同市況中，相對強弱表現的情況，當然從中也可以發現投資者較熱衷買賣屋苑的踪影。

此外，樓市年初至今已上升近八個多月，那麼後市的發展有何方向？而近日金融市場熱烈討論的聯儲局何時撤出量化寬鬆政策，究竟對本港樓市中期走勢又有何啟示？

短期而言，正如上周分析，目前各區樓價的RPO指標均由高位回落，顯示樓價經過今年年初至今的急升後，升勢已呈放緩迹象（事實上，近期個別分區市場寬度指標，也同樣呈現轉弱情況，請看今天之沿圖觀勢），加上近日股市從高位回軟，相信樓市短期將進入鞏固階段（有興趣的讀者，可參閱「三大指標對樓市升跌的啟示」和「辨別樓市四觀點真偽」，藉此了解市場寬度及股市與樓市的關係）。不過，除非資金流入的情況出現逆轉，令息口回升，不然，本港樓市出現倒V形轉勢的情況，暫時看似機會不大。

至於較長期的走勢方面，相信其一重要的因素，是視乎美元走向【圖：在聯滙制度下本港樓價與美滙的關係密切】及美國聯儲局量化寬鬆政策（Quantitative Easing）的撤出策略。

顯然易見，聯儲局何時撤出量化寬鬆政策，正是目前金融市場焦點之一。聯儲局撤出策略，能否做到恰到好處？看似並不容易。倘若出現過早撤出量化寬鬆政策，經濟勢將出現收縮，通縮的情況必然惡化。不過，若然出現過遲撤出，美元大幅貶值及通脹惡化機會也十分高，經濟及資產價格勢將出現較大的泡沫。