按 揭 計 劃 大 比 拼 息 率 趨 穩 宜 揀 定 按
銀 行 非 利 息 收 入 減 少 ， 按 揭 成 兵 家 必 爭 之 地 ， 除 一 貫 的 P 計 劃 （ 以 最 優 惠 利 率 為 基 準 計 息 ） ， 還 有 H 計 劃 （ 與 拆 息 掛 鈎 ） ， 及 定 息 按 揭 計 劃 。 不 同 按 揭 計 劃 各 有 特 色 ， 專 家 稱 要 按 自 己 能 力 ， 及 計 劃 條 款 選 擇 。 記 者 ： 黃 碧 珊
大 部 份 業 主 皆 選 擇 傳 統 的 P 計 劃 ， 即 以 最 優 惠 利 率 為 基 準 ， 再 減 或 加 某 個 百 分 點 計 息 ， 現 時 市 場 全 為 P 減 計 劃 。 P 有 分 大 P 及 細 P ， 細 P 為 3 家 大 行 ， 包 括 滙 豐 、 中 銀 及 恒 生 所 採 用 ， 現 為 5 厘 ， 而 大 P 則 為 其 他 銀 行 的 5.25 厘 。
P 計 劃 透 明 度 高
因 各 銀 行 均 有 P 計 劃 ， 且 屬 最 傳 統 的 按 揭 產 品 ， 利 率 相 對 穩 定 ， 並 提 供 貸 款 額 的 某 個 百 分 比 ， 作 為 現 金 回 贈 ， 故 較 多 人 選 用 。 中 原 按 揭 經 紀 董 事 總 經 理 王 美 鳳 認 為 ， P 計 劃 雖 有 現 金 回 贈 ， 可 幫 補 律 師 費 或 裝 修 開 支 ， 但 亦 設 罰 息 期 ， 若 是 長 線 投 資 或 自 住 用 家 ， 可 不 用 顧 慮 罰 息 期 ， 相 反 ， 如 短 期 內 可 能 換 樓 或 將 物 業 出 售 ， 應 選 短 罰 息 期 計 劃 （ 表 1 ） 。
經 絡 按 揭 轉 介 首 席 經 濟 分 析 師 劉 圓 圓 表 示 ， 一 旦 選 用 P 計 劃 後 ， 實 際 按 息 只 會 隨 着 P 改 變 而 增 減 ， 而 P 則 受 外 圍 及 市 場 因 素 影 響 ， 每 次 調 整 會 由 銀 行 公 佈 ， 透 明 度 高 並 較 易 預 算 。
將 換 樓 揀 短 罰 息 期
定 息 按 揭 的 利 息 計 算 方 法 與 P 計 劃 相 若 ， 市 場 上 提 供 的 定 按 ， 為 首 年 至 首 3 年 息 率 不 變 ， 其 後 採 用 P 計 劃 ， 但 多 有 申 請 限 額 及 推 廣 期 。 定 息 期 內 供 款 金 額 穩 定 ， 毋 須 擔 心 利 率 波 動 ， 但 無 法 享 受 當 息 口 下 調 時 帶 來 的 慳 息 好 處 。 劉 圓 圓 指 本 港 P 的 走 勢 ， 多 跟 隨 美 國 聯 邦 基 金 利 率 ， 而 美 國 於 短 期 加 或 減 息 機 會 均 微 ， 相 信 P 會 維 持 現 水 平 ， 故 不 妨 選 擇 淨 利 息 支 出 較 低 的 定 息 計 劃 。
由 於 定 息 與 P 計 劃 內 容 差 不 多 ， 王 美 鳳 建 議 應 留 意 鎖 息 期 後 的 利 率 ， 因 現 時 不 少 銀 行 其 後 息 率 與 P 計 劃 相 同 ， 故 可 在 定 息 期 內 慳 息 。 王 美 鳳 指 市 場 定 息 計 劃 多 不 設 現 金 回 贈 ， 如 希 望 置 業 初 期 能 有 較 多 資 金 ， 應 選 設 有 現 金 回 贈 的 P 計 劃 。 定 息 期 內 所 慳 利 息 ， 性 質 等 同 現 金 回 贈 ， 若 節 省 利 息 高 於 貸 款 金 額 的 1% ， 全 期 利 息 低 於 或 同 P 計 劃 相 若 ， 可 選 定 按 。
H 計 劃 息 口 波 動 難 預 測
至 於 H 計 劃 則 與 香 港 銀 行 同 業 拆 息 （ HIBOR ） 掛 鈎 ， 為 拆 息 加 某 個 百 分 點 ， 多 數 銀 行 可 提 供 1 個 月 、 3 個 月 、 半 年 及 1 年 的 拆 息 選 擇 ， 並 須 於 承 造 按 揭 時 選 定 調 整 息 率 期 限 。 若 選 1 個 月 拆 息 ， 按 揭 支 出 每 月 隨 1 個 月 拆 息 浮 動 ； 如 揀 3 個 月 拆 息 ， 則 以 3 個 月 拆 息 為 基 準 ， 按 揭 支 出 每 3 個 月 變 更 1 次 。
不 過 並 非 所 有 銀 行 均 設 H 計 劃 ， 而 其 貸 款 金 額 要 求 比 P 計 劃 高 ， 故 H 計 劃 仍 較 冷 門 。 雖 然 近 幾 個 月 的 拆 息 低 企 ， 如 選 1 個 月 H 計 劃 ， 按 息 僅 約 1 厘 ， 比 P 計 劃 約 3 厘 ， 慳 息 效 果 明 顯 ， 但 要 留 意 拆 息 波 幅 大 。
儘 管 大 部 份 H 計 劃 均 設 有 鎖 息 上 限 ， 但 每 月 供 款 浮 動 機 會 較 大 ， 劉 圓 圓 認 為 較 適 合 流 動 資 金 充 裕 人 士 。 此 外 ， 王 美 鳳 建 議 ， 對 拆 息 不 了 解 的 業 主 ， 可 能 對 最 終 實 付 ， 與 期 望 所 付 的 每 月 供 款 額 出 現 較 大 差 異 ， 故 不 宜 選 擇 H 計 劃 。
計 計 數
渣 打 H 計 劃 首 月 供 款 低
市 面 上 的 按 揭 計 劃 五 花 八 門 ， 條 款 各 異 ， 究 竟 應 如 何 選 擇 ？ 不 如 計 計 數 比 較 每 月 供 款 及 總 利 息 支 出 。 以 現 時 不 同 按 揭 計 劃 的 最 低 牌 價 作 比 較 ， 假 設 貸 款 額 為 200 萬 元 ， 分 20 年 攤 還 ， 渣 打 H 計 劃 （ H 加 0.7 厘 ） ， 以 3 月 23 日 的 1 個 月 拆 息 0.3 厘 計 ， 月 供 9198 元 最 慳 息 ， 較 大 新 及 豐 明 的 定 息 計 劃 ， 首 年 月 供 10194 元 （ 表 2 ） ， 節 省 996 元 。
拆 息 若 升 大 新 定 按 慳 息
不 過 ， 若 1 個 月 拆 息 在 首 年 升 至 1.38 厘 以 上 ， 或 其 後 在 2.3 厘 以 上 ， 實 際 息 率 高 過 大 新 及 豐 明 定 息 計 劃 的 2.08 厘 及 3 厘 ， 月 供 金 額 便 會 高 於 大 新 及 豐 明 ， 未 能 發 揮 慳 息 效 果 。
王 美 鳳 提 醒 準 業 主 ， 並 非 所 有 的 H 計 劃 均 提 供 1 個 月 拆 息 選 擇 ， 但 現 時 兩 者 息 率 相 差 不 遠 ， 故 選 取 1 個 月 及 3 個 月 的 拆 息 ， 其 實 並 沒 有 太 大 分 別 。
此 外 ， 雖 然 永 隆 的 實 際 按 息 2.95 厘 ， 較 大 新 及 豐 明 的 其 後 按 息 3 厘 低 ， 及 有 較 高 現 金 回 贈 率 ， 不 過 因 為 大 新 及 豐 明 在 首 年 定 息 發 揮 慳 息 作 用 ， 淨 利 息 總 支 出 僅 約 63.56 萬 元 ， 較 永 隆 的 64 萬 元 ， 低 4473 元 或 0.7% 。
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銀 行 非 利 息 收 入 減 少 ， 按 揭 成 兵 家 必 爭 之 地 ， 除 一 貫 的 P 計 劃 （ 以 最 優 惠 利 率 為 基 準 計 息 ） ， 還 有 H 計 劃 （ 與 拆 息 掛 鈎 ） ， 及 定 息 按 揭 計 劃 。 不 同 按 揭 計 劃 各 有 特 色 ， 專 家 稱 要 按 自 己 能 力 ， 及 計 劃 條 款 選 擇 。 記 者 ： 黃 碧 珊
大 部 份 業 主 皆 選 擇 傳 統 的 P 計 劃 ， 即 以 最 優 惠 利 率 為 基 準 ， 再 減 或 加 某 個 百 分 點 計 息 ， 現 時 市 場 全 為 P 減 計 劃 。 P 有 分 大 P 及 細 P ， 細 P 為 3 家 大 行 ， 包 括 滙 豐 、 中 銀 及 恒 生 所 採 用 ， 現 為 5 厘 ， 而 大 P 則 為 其 他 銀 行 的 5.25 厘 。
P 計 劃 透 明 度 高
因 各 銀 行 均 有 P 計 劃 ， 且 屬 最 傳 統 的 按 揭 產 品 ， 利 率 相 對 穩 定 ， 並 提 供 貸 款 額 的 某 個 百 分 比 ， 作 為 現 金 回 贈 ， 故 較 多 人 選 用 。 中 原 按 揭 經 紀 董 事 總 經 理 王 美 鳳 認 為 ， P 計 劃 雖 有 現 金 回 贈 ， 可 幫 補 律 師 費 或 裝 修 開 支 ， 但 亦 設 罰 息 期 ， 若 是 長 線 投 資 或 自 住 用 家 ， 可 不 用 顧 慮 罰 息 期 ， 相 反 ， 如 短 期 內 可 能 換 樓 或 將 物 業 出 售 ， 應 選 短 罰 息 期 計 劃 （ 表 1 ） 。
經 絡 按 揭 轉 介 首 席 經 濟 分 析 師 劉 圓 圓 表 示 ， 一 旦 選 用 P 計 劃 後 ， 實 際 按 息 只 會 隨 着 P 改 變 而 增 減 ， 而 P 則 受 外 圍 及 市 場 因 素 影 響 ， 每 次 調 整 會 由 銀 行 公 佈 ， 透 明 度 高 並 較 易 預 算 。
將 換 樓 揀 短 罰 息 期
定 息 按 揭 的 利 息 計 算 方 法 與 P 計 劃 相 若 ， 市 場 上 提 供 的 定 按 ， 為 首 年 至 首 3 年 息 率 不 變 ， 其 後 採 用 P 計 劃 ， 但 多 有 申 請 限 額 及 推 廣 期 。 定 息 期 內 供 款 金 額 穩 定 ， 毋 須 擔 心 利 率 波 動 ， 但 無 法 享 受 當 息 口 下 調 時 帶 來 的 慳 息 好 處 。 劉 圓 圓 指 本 港 P 的 走 勢 ， 多 跟 隨 美 國 聯 邦 基 金 利 率 ， 而 美 國 於 短 期 加 或 減 息 機 會 均 微 ， 相 信 P 會 維 持 現 水 平 ， 故 不 妨 選 擇 淨 利 息 支 出 較 低 的 定 息 計 劃 。
由 於 定 息 與 P 計 劃 內 容 差 不 多 ， 王 美 鳳 建 議 應 留 意 鎖 息 期 後 的 利 率 ， 因 現 時 不 少 銀 行 其 後 息 率 與 P 計 劃 相 同 ， 故 可 在 定 息 期 內 慳 息 。 王 美 鳳 指 市 場 定 息 計 劃 多 不 設 現 金 回 贈 ， 如 希 望 置 業 初 期 能 有 較 多 資 金 ， 應 選 設 有 現 金 回 贈 的 P 計 劃 。 定 息 期 內 所 慳 利 息 ， 性 質 等 同 現 金 回 贈 ， 若 節 省 利 息 高 於 貸 款 金 額 的 1% ， 全 期 利 息 低 於 或 同 P 計 劃 相 若 ， 可 選 定 按 。
H 計 劃 息 口 波 動 難 預 測
至 於 H 計 劃 則 與 香 港 銀 行 同 業 拆 息 （ HIBOR ） 掛 鈎 ， 為 拆 息 加 某 個 百 分 點 ， 多 數 銀 行 可 提 供 1 個 月 、 3 個 月 、 半 年 及 1 年 的 拆 息 選 擇 ， 並 須 於 承 造 按 揭 時 選 定 調 整 息 率 期 限 。 若 選 1 個 月 拆 息 ， 按 揭 支 出 每 月 隨 1 個 月 拆 息 浮 動 ； 如 揀 3 個 月 拆 息 ， 則 以 3 個 月 拆 息 為 基 準 ， 按 揭 支 出 每 3 個 月 變 更 1 次 。
不 過 並 非 所 有 銀 行 均 設 H 計 劃 ， 而 其 貸 款 金 額 要 求 比 P 計 劃 高 ， 故 H 計 劃 仍 較 冷 門 。 雖 然 近 幾 個 月 的 拆 息 低 企 ， 如 選 1 個 月 H 計 劃 ， 按 息 僅 約 1 厘 ， 比 P 計 劃 約 3 厘 ， 慳 息 效 果 明 顯 ， 但 要 留 意 拆 息 波 幅 大 。
儘 管 大 部 份 H 計 劃 均 設 有 鎖 息 上 限 ， 但 每 月 供 款 浮 動 機 會 較 大 ， 劉 圓 圓 認 為 較 適 合 流 動 資 金 充 裕 人 士 。 此 外 ， 王 美 鳳 建 議 ， 對 拆 息 不 了 解 的 業 主 ， 可 能 對 最 終 實 付 ， 與 期 望 所 付 的 每 月 供 款 額 出 現 較 大 差 異 ， 故 不 宜 選 擇 H 計 劃 。
計 計 數
渣 打 H 計 劃 首 月 供 款 低
市 面 上 的 按 揭 計 劃 五 花 八 門 ， 條 款 各 異 ， 究 竟 應 如 何 選 擇 ？ 不 如 計 計 數 比 較 每 月 供 款 及 總 利 息 支 出 。 以 現 時 不 同 按 揭 計 劃 的 最 低 牌 價 作 比 較 ， 假 設 貸 款 額 為 200 萬 元 ， 分 20 年 攤 還 ， 渣 打 H 計 劃 （ H 加 0.7 厘 ） ， 以 3 月 23 日 的 1 個 月 拆 息 0.3 厘 計 ， 月 供 9198 元 最 慳 息 ， 較 大 新 及 豐 明 的 定 息 計 劃 ， 首 年 月 供 10194 元 （ 表 2 ） ， 節 省 996 元 。
拆 息 若 升 大 新 定 按 慳 息
不 過 ， 若 1 個 月 拆 息 在 首 年 升 至 1.38 厘 以 上 ， 或 其 後 在 2.3 厘 以 上 ， 實 際 息 率 高 過 大 新 及 豐 明 定 息 計 劃 的 2.08 厘 及 3 厘 ， 月 供 金 額 便 會 高 於 大 新 及 豐 明 ， 未 能 發 揮 慳 息 效 果 。
王 美 鳳 提 醒 準 業 主 ， 並 非 所 有 的 H 計 劃 均 提 供 1 個 月 拆 息 選 擇 ， 但 現 時 兩 者 息 率 相 差 不 遠 ， 故 選 取 1 個 月 及 3 個 月 的 拆 息 ， 其 實 並 沒 有 太 大 分 別 。
此 外 ， 雖 然 永 隆 的 實 際 按 息 2.95 厘 ， 較 大 新 及 豐 明 的 其 後 按 息 3 厘 低 ， 及 有 較 高 現 金 回 贈 率 ， 不 過 因 為 大 新 及 豐 明 在 首 年 定 息 發 揮 慳 息 作 用 ， 淨 利 息 總 支 出 僅 約 63.56 萬 元 ， 較 永 隆 的 64 萬 元 ， 低 4473 元 或 0.7% 。
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