買樓還是房託

文章列出影響樓價的多項因素：但點解無需求和供應? 按揭成數？ 銀行取態？

近一年股市暢旺，不少投資者皆有斬獲，身邊開始有朋友考慮是否該把股市賺到的利潤去買樓。當然，很多人買樓都是因為有真實需要，例如準備結婚，或者家庭添加了新成員等等。不過，筆者卻發現友人買樓純粹打算賺取投資回報。這也難怪，本地樓價過去20年不斷創新高，令不少人身家暴漲，加上受上一輩思想影響，認為樓價未來20年也會重演2003至今大升浪。在此，筆者從量化角度分享五個影響樓價的因素：1.失業率；2.貨幣供應；3.GDP；4.息率；5.租金回報率。

從失業率角度看，香港失業率升至7.2%，近乎歷史高位；貨幣供應量方面，可以看M2，近月數據則為歷史新高，顯示市場資金充裕；從GDP看，季度GDP YoY為-3%，經濟固然不景；息率角度，市場猜測美國聯儲局於2023年底加息，即未來幾年加息機會大，不利按揭；最後，住宅租金回報率亦接近歷史低位，平均只有2厘左右。因此，從以上角度看，除了貨幣供應量之外，其他影響樓價因素皆偏淡。投資者此刻若沒絕對需要，可以先觀望，或是考慮把閒置資金配置到房地產信託基金(REITs)上。