買樓賺大錢 要抵住誘惑
【明報專訊】近期樓市出現「小陽春」，令業主和準買家既喜旦驚，喜的是樓市似已穩定下來，但業主又怕稍後樓價又再受壓，對於準買家而言，似乎是追價入市機會，卻又恐變成摸頂。為此，《明報》上周舉辦樓市研討會，為大家剖析樓市最新形勢，並提供策略部署建議。
紀惠集團行政總裁湯文亮在研討會上指出，他早在1月時已公開表示，樓價會稍跌回升，當時指待銀行年中放寬按揭後，樓市將出現如天文學的「厄爾尼諾」現象，準買家加快入市，同時刺激原來未有入市意欲者，看到樓價回升，也加入搶貨行列，從而搶高樓價。
湯文亮：不要介懷短期波幅
湯文亮說，農曆新年過後出現樓市價量齊飈，速度較其原來預期更快，並指樓市因過去一年交投萎縮，所以凝聚龐大的購買力，估計今次小陽春的力度，會較一般人預期的更強，並更持久。至於部署策略方面，湯認為但凡買樓，應從長線和賺大錢角度出發，不要太介懷短時間的波幅。他解釋，就如紀惠現時擁有價值200億元的物業資產，在入市時，都是先評估10年後的租金收益和升值潛力，而極少作短炒買賣。
他指出，買物業收租，其租金收益和升值潛力，其實具有被稱為「世上第11奇蹟」的複利效應，要時間發酵，收租和樓價格升幅，就如公務員一樣，既有隨大市的 升幅和「增薪點」，更有因社區和經濟發展而出現的額外升幅（公務升職後加人工），當10年、20年以後，隨時有數十倍的複利式增長。
然而，湯指要長期持有物業並不容易，一是要能抵住誘惑，比如買入一個價值1億元的優質舖位，只付了1000萬元訂金，沒多久便有經紀說有客願意以1.1億元洽購此項物業。
驟眼看，沒花了多少功夫，只付了1000萬元，轉售便能多賺1000萬元，獲利1倍，很吸引？其實不然，因這些機會不是時常有，賣了優質物業，卻不容易買回，更喪失了長線賺大錢的機會。
低息時代 長線揸貨更有利
另外，就算能抵住誘惑，如當初入市槓桿太過高，當市况逆轉時，有可能因供不起樓，又或是被銀行追差價，如應付不來，則可能在低潮時被逼沽出物業。因此，買樓最重要是「量力而為」。他又指出，以往高息年代，因租金收入往往抵不夠供樓，投資者要被逼「以戰養戰」，即雖然看到租金和樓價的長期升值潛力，也要沽出一些已升值物業，套現來為餘下的組合供樓。
但近年低息，令到租金收入容易夠供樓之餘，更可能有淨收入落袋，更加有利投資者長線持有物業。
小陽春後 樓市料牛皮
明報地產版主管陸振球在同一場合指出，他經常會以10個指標來觀察樓市，包括﹕（1）供應、（2）利率和按息、（3）通脹、（4）租金回報、（5）供樓負擔比率、（6）經濟增長、（7）失業率、（8）股市、 （9）貨幣供應及（10）美元走勢。先說供應，近一年來政府無疑增加了土地供應，並答允復建居屋，但建居屋需時，估計2014年以前，每年落成量仍不足2萬伙，對樓市未必即時造成 太大衝擊。同一時間，美國聯儲局卻暗示2014年底前仍會維持超低息，近期雖然中國和香港通脹稍為回落，但仍在相對高水平，則對樓市有支持作用。
至於租金回報，現時一般住宅單位仍平均3厘多回報率，仍高於按揭息率，供樓負擔比率接近20年的略高於四成水平，對樓市屬於中性。雖然預計今年經濟增長率會較去年回落，但失業率卻處於近年低位，兩者的好淡作用可算互相抵消。
美元回軟港股回升 造就小陽春
另外，市場憧憬中國會放寬銀根，以及美國有可能在總統大選前推出QE3（第三輪量化寬鬆措施），如成事，則有利刺激香港的貨幣供應增加，但效果 料會遜於QE1和QE2。至於美元走勢，歷史數據顯示，每當美元走強，香港樓價多偏軟，美元弱時，香港樓價則強，近期歐債危機緩和，除令港股大幅回升，有 助增加樓市信心外，歐元也趁勢反彈，令美元回軟，香港也同一時間出現了「小陽春」。油價升穿頸線 反映地緣政治風險
陸振球認為，總合上述10個指標，對樓市的影響好淡皆有，因此，估計當「小陽春」過後，樓市表現會牛皮居多，不會大升，也不虞急跌。當然，後市 仍要考慮特首選情後的政策風險，以及近期油價升穿大型頭肩底的頸線阻力，其中原因包括市場憂慮美國及盟友會否攻打伊朗，若真成事，將影響全球尤其中國的石 油供應，對股市和樓市，都可能會造成衝擊。明報記者
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