樓市系列分析1,2

留意恒指給樓市的訊號

自樓市「系列分析」刊載以來承蒙各方支持，謹此致謝。有興趣的讀者細閱之餘問題亦紛至沓來，不能逐一解答在此亦先行致歉。當中筆者收到最多的查詢，仍是「究竟個市升定跌？」又或是「我依家應該買樓定賣樓？」大家身為香港人，絕對體現出機會主義主導的香港精神。
讓我們回顧所有在統計上具顯著性的領先指標，看一看市場現在給大家什麼訊號。筆者加入了最新數據，模擬實戰。再強調一次，本文的中心理論認為，市場並沒有所謂的均衡點，故預測並不會說哪個位是入市位或出市位，只會說個市應該「升定跌」。
一、恒生指數「圖一」
恒指過去十年高低點明顯先於樓市（住宅）出現，尤其是2007年那次，用家應有足夠時間沽貨。那麼，2011年至現在的情況如何？假如各位於該年8 月恒指「急挫」時於「樓價指數」（政府數據而非CCL）報184.5時賣樓，觀察數月後發現恒指並非太差，並於1月較「急升」之際於樓價指數報179.8 時回補，扣除交易費用雖無寸進，亦無損失，卻把握了一個逃生機會（雖然僥倖並未成真）。
展望方面，很大程度上取決於各位認為恒指現在處於牛市或熊市，但這問題會演變為有什麼因素在影響恒指，這豈不是永無止境？不會。須知道現在大家不是 要預測恒指的走勢，只需要解讀恒指給出的訊號。就現況來說，如果恒指急挫並低於16000點（2011年中期低位實於16200點附近），相信到時樓市還 未跟隨下跌，有足夠時間給大家賣樓；反之，恒指向上之勢，by default，有利樓價。
二、港元對一籃子貿易夥伴滙價「圖二」
美元滙價下跌，理論上有利樓價。借此再強調一次，很多分析嘗試以R2高說明兩個數據有關連性，但其實如雙方數據均一直增長而彼此並無關係，R2也是會高的，正所謂spurious regression是也，此為對time series數據分析必須注意的地方。
港元滙價和樓價指數有關係的是它們的first order difference，即其各自的一定月數間距之差。簡單來說就是短期升跌，例如港元滙價升了兩個月，那樓價於未來數月下跌的機會便會增加，至於幅度多少 看圖有時會有點困難，這個case就是。其實該數據自2011年始波幅並不大，對樓價影響較輕微。
展望來說，美元對一籃子貨幣突然急升時（或大部分其他貨幣如歐羅人民幣等急跌時）便要留意，但程度最少要像2008年7月至10月那次。另一因素為港元會否脫鈎，因屆時其滙價波動會一下子驟增，至足以影響樓價的程度。
二之一

 

貨幣供應急降時考慮賣樓

上一篇分析回顧樓市領先指標：股市及滙價，是次則以貨幣供應及負利率來分析樓市。
三、貨幣供應「圖三」
M3和滙價相反，一直平穩地上升，平穩是好事但作為指標暫時較難看出對樓價的影響，除非真正拿出電腦詳細計算。就現況來說，M3應該還會繼續增加， 但當然這只是筆者「覺得」（因為聯邦儲備局仍會泵水救美國樓市），要真正買賣就要時刻留意M3的變化，急挫時便要考慮賣樓，例如回落到8萬億元以下。
雖然M3近來變動不多，但絕對須要留意。每一樣商品背後其實都有四種「力」在決定其價格：該商品之供應、該商品之需求、該貨幣之供應、該貨幣之需求，分析缺一不可。現在大家已習慣既有貨幣的概念，反而不明白後兩者之重要。
筆者試舉例說明之：在以物易物之年代，人們曾以咖啡豆作交易媒介，然而，咖啡豆收成取決於天氣，供應非恒定。試想像某一鄉村1000粒咖啡豆可以換 一間100方呎的茅屋，如某一年咖啡豆豐收（貨幣供應增加），就算茅屋本身供應及需求持平，茅屋價格（以咖啡豆量度）仍會上升，因民眾持有的咖啡豆均有所 增加；如某一年用咖啡豆作「香氛」靡然成風，咖啡豆灸手可熱（貨幣需求增加），物以稀為貴致令其相對價值增加，茅屋價格便較不值得用矜貴的咖啡豆交換，其 價格繼而下跌。貨幣其實亦可理解為商品之一種，其用途為儲蓄及作為投資交易之媒介。如某一時期儲蓄及交易需求增加，貨幣本身的需求便會增加。
四、負利率
雖然未經嚴格論證，筆者曾指出，香港樓市於實質存款息率高於2.5%之時回落（存款回報會影響儲蓄需求）。縱觀當下形勢，利率似有若無（根據香港金 融管理局數據：自1982年有紀錄以來，所有年期至12個月HIBOR低於1%的月份為2003年11月至2004年4月，以及2004年11月和12 月，但自從金融海嘯後，自2009年7月以來，所有年期至12個月HIBOR到現在均一直未高於1%），同期按月通漲則一直維持於-2%至3%之間（政府 統計處數據），致使實質存款息率一直低於2.5%。照目前來看，定存息率急升無望而通縮未見端倪，負利率應可維持一段時間。
小結
除非以上某些因素急劇轉壞，樓市暫時應未開始下跌，數月內可保無虞兼保持小升。成交有可能萎縮，蓋因波幅下降致使投資需求減弱是也，非樓市下跌先 兆。至於政府會否推出一些特殊政策推倒樓市，個人認為，解決住屋問題和私人樓宇價格上升是兩碼子事，處理得好可以兩者兼得。如有必要，到時讓筆者再為大家 分析。
二之二

譚少山
獨立分析員