「80後」代理 3層樓收租寧蝸居劏房

「80後」代理 3層樓收租寧蝸居劏房

撰文:張妙然 欄名:人物網

「80後」Gen非生於富裕之家，年僅30歲的他3、4年前已開始短炒物業賺微利，至今已「升呢」專攻長綫，現時更持有「兩個半」物業放租，但自己則居於月租$2,500的套房……是不是很想聽聽他的故事？

Gen小時候父母離異，爸爸把單位留給他們三母子，他第一次下決定買樓竟然只有16歲，「97年樓價高企，有代理『焗』媽媽以$330萬賤價賣出我們900餘呎的美孚新邨單位，她又不懂拒絕人……」賣出單位後，眼見樓價日日升，作為大兒子，Gen立即拿主意以約$390萬買入同屋苑一個面積較小的單位自住，成交不久單位就升至$400多萬。16歲的他首次發現，買樓可以做按揭，不用立即找清數之餘，原來還可以賺錢。

短炒獲微利 不及長揸

2003年，沙氏席捲香港，單位跌價至$150餘萬，Gen決定賣樓，「因為想搬到旺角，也計過數，跌價不只是我間屋跌，我不執着，平賣平買不算蝕。」結果他賣了樓，再以$80餘萬購入位於窩打老道翠園大樓一個電梯不到的700呎單位自住。Gen自言2007年已留意到不少外國消息指金融風暴即將來臨，所以08年初便把心一橫以$230餘萬賣掉單位，由業主變回租客，「真的很幸運，我們一租下新屋，便聽到翠園那個單位跌價至只有百多萬。」

除了「機緣巧合」下學會了買賣樓宇，Gen的工作經驗也讓他體會不少，Gen中學畢業後打工儲了些錢，喜歡做生意的他試過與友人合資開酒吧、cafe及音響公司，賺的是微利，卻悟出一個道理，「做生意永遠都是業主贏，賺得愈多租就愈貴，我的酒吧月租$7萬多，做老闆最初一個月賺萬多元，到後來只有$6,000，所以，一定要做業主。」

2008年，Gen以自己的積蓄買了首個屬於自己的物業，成交價$73萬，當時主要希望靠短炒賺錢，數月之後便以$83萬賣出單位，賺取數萬元微利，同年再以約$110萬買入另一個300餘呎單位，月租$9,000，「摸貨來的，樓都冇睇過，很快又賣出去，我記得只賺了$7萬。」09年初，他又與朋友夾錢，以約$390萬買入紅磡海濱南岸一個一手單位，月供$9,000多，月租卻能收$12,800，Gen笑言自己是為了方便「看住」層樓，才到黃埔區做地產經紀。一年多後他又賣掉單位，帳面賺$70多萬，好像是愈來愈進步。不過他卻謂自己從前的投資方法很蠢，「短炒賺的是微利，當年不懂計，那些單位的租務回報其實很高，收兩年租又可以買一間，而且，由美孚新邨開始計，不賣的話間間現在都升值兩、三倍了。」

租金夠供款 不介意平小小放租

與Gen同齡的人可能連睇樓都未試過，去年他卻已經轉個玩法。「後來到了荃灣區做地產代理至今，投資感覺也成熟了，去年9月跟朋友夾錢買入爵悅庭一個700呎單位放租。」單位買入價$360萬，以$12,800租出，回報率高達4.3%，該物業現時估值$500萬，但Gen說換貨可以，但不會再賣樓套現。今年4月，Gen又獨資以$233萬購入何文田富威花園一個400餘呎單位，隨即以$8,500租出，「市價是$9,000，但我不執着，總之收租夠供樓就好，我直接問代理同類單位那個最平，我就比它再平一點點。」Gen說這招永遠有用。「那個富威花園單位，一天便告租出。後來再買入荃灣縉庭山一個開放式單位，由於付了五成首期，月供僅約$3,000，月租$8,000。」

買入的單位都租了出去，這位年輕業主住在那裏呢？Gen多數時間與家人同住，寧願交租給媽媽，買樓暫時是為了賺取穩定的租金收入。09年Gen又教媽媽把自己的單位一拆二（賣掉自住單位再買兩個較平的單位，一個自住，一個收租），新屋不夠位，他才獨個兒到旺角先達大廈租住套房，收回其中一個單位自住不就行了嗎？「你當我住不起吧！我的單位租金起碼$8,000，自住即是沒有了$8,000兼要付錢供樓，我的套房才月租$2,500，後生仔不用住那麼好，反正一天又沒有多少時間在家。」作為年輕業主，Gen謂自己很滿意那不足100平方呎的小套房，起居方便之餘又可慳錢。

「有時不明白我的客人，為$10萬傾2、3個星期，$10萬做九成按揭你才多付$1萬，另外的可分30年付，但遲了收租可能1個月損失$1萬。」他的主區有不少較「手緊」的上車、新婚客，Gen有時也會勸他們買個單位收數年租，先住在父母家，過幾年再買一個單位自住。

息口仍低企 有意再入貨

Gen認為，投資物業比股票、外滙低風險，回報亦可觀，「香港地少，人愈來愈多，樓是必然會升值的，而且到最後你起碼可以住進去。」他謂自己入市不太在乎樓價高低，現時亦正繼續物色心頭好。同時供多個單位，最大的風險也許是銀行加息，但Gen認為現時既然持有物業皆為供平過租，自然就可「積穀防飢」，「最近常說加息，但我認為現時的息口仍是很低，沙氏時都3、4厘，97時20厘的都見過。」他笑言做收租公最大的風險是租客死在單位內，導致單位不容易再出租，自己亦不想住進去，「但我已想到方法『解決』，下次我替租客買份人壽保險不就行了嗎？在租約期內我一直替他供保險，有事對我有保障，完了約沒有死我就把受益人轉回他的家人，他想的話可以繼續供，他一定願意的！」也許，就是這種態度和膽識，帶領Gen成為今天的「80後」收租公。

Gen買樓收租小貼士
1. 首選鐵路附近，而且要選自己願意住的單位，必要時可自住。
2. 最多做七成按揭，但要預備樓價五成的資金，即使銀行不批核七成按揭，也可如常上會。
3. 先計算回報率，沒有4厘以上不考慮。
4. 計供款後，以較市價略低的價錢盡快租出單位，讓其「自給自足」（租金夠供樓）。