美聯 (1200): 因新印花稅政策降級至減持

poor guy 唔同意佢的睇法, 有數得計今年明年最少收6%息, 分分鐘今年有特別股息, 代理係收佣金, 唔理淡市, 好市總之有成交就有佣金收, 有收入. 反而賣買拉居佢就最不利, 而家一味唱淡, 好多業主出貨/賣家達訂, 以上兩種情況佢都有佣收. 仲加埋放租盤。

美聯 (1200): 因新印花稅政策降級至減持
2010年11月19日，港府宣佈新措施遏制住宅物業市場投機行為。24個月內再次出售的房屋需繳納5%-15%的額外印花稅，6個月內再次出售的房屋繳納最高稅率15%，12-24個月內再次出售的房屋繳納5%的稅率。售價1200萬港元或以上物業的首付比例亦同時提高至50%。美聯11財年盈利的情景分析如下。

-11財年預期收入調低至27億290萬港元（原本為38億9590萬港元）

-11財年預期經常性純利調低至3億250萬港元（原本為5億2630萬港元）

-鑒於11財年預期成交額降低，從持有及高風險修訂至減持及高風險評級 減持及高風險，因樓盤成交量下降

從下圖及表3可見，美聯之盈利主要與香港樓宇單位元之交易成交金額相關。儘管集團10財年預期市帳率現為2.8倍，接近往績市帳率區間2.0倍至4.0倍的低端（注：不包括2009年），但鑒於香港住宅物業市場不確定性攀升以及11財年預期盈利可能出現大幅下滑（見表1），現時估值仍不吸引。有鑒於此，我們將該股評級從持有及高風險修訂至減持及高風險。

情境分析

2009年，香港物業總成交額為5157億港元，而2008年為4131億港元。2010年成交額預計達6390億港元。我們預計，2011年成交額將從我們原始預期的6890億港元縮減至4740億港元。如此一來，美聯之收入及經常性盈利預計分別為27億300萬港元及3億300萬港元。

表1顯示不同預期物業成交額情境下，美聯之收入及盈利情況。

表 1: 11財年預測情境分析預期香港物業成交額 (十億港元) 收入(百萬港元) 經常性純利(百萬港元)
193 1,099 (123)
275 1,568 2
396 2,254 183
450 2,565 266
474 2,703 303

基礎情境
593 3,380 482
645 3,674 560

來源：土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片)、華富財經預測

上週末，新措施的出臺致使住宅單位的成交量大幅下降。由於美聯逾80%的收入來自於住宅單位買賣，且盈利與樓市成交額密切相關，我們相應修訂其10財年及11財年預期盈利。我們預計，10財年預期收入將按年下降1.9%，至33億3980萬港元，11財年將進一步回落19.1%，至27億290萬港元，歸因於成交額預期持續下降。10財年及11財年預期經常性純利將分別按年下降34.7%及30.2%，依次至4億3330萬港元及3億250萬港元。

表2：盈利預測 百萬港元 09財年 10財年預測 11財年預測
收入 3,404.9 3,339.8 2,702.9

經常性純利 663.4 433.3 302.5

經常性每股盈利 0.92 0.60 0.42

每股股息 0.44 0.40 0.28

來源：公司報告、華富財經預測

盈利對香港樓市成交額較為敏感

樓市環境的驟然調整，或對美聯11財年盈利預測造成不利影響。如下圖及表所示，美聯盈利對香港樓市成交額高度敏感。此兩因素之間的相關性高達0.82（注：1.0=同向移動；-1.0=反向移動；0.0=毫無相干）。

成交額（百萬港元）（半年）及美聯盈利

來源：土地註冊處、公司報告、彭博

表3：成交額與盈利高度相關
成交額（百萬港元） 盈利
成交額（百萬港元） 1 0.82
盈利 0.82 1

主要財務數據

股價（港元） 6.22
12個月高/低位（港元） 9.15/5.25
已發行股份數（百萬股） 724.23
市值（百萬港元） 4,504.72
10年預期帳面值（百萬港元） 1,637.27

每股帳面值（港元） 2.3
2010年預期市帳率 2.8
2010年預期經常性每股盈利 0.60
2010年預期經常性市盈率 10.4
2010年預期每股股息 0.40
2010年預期股息率 6.4%
權益披露：黃煜筠 (AOI977)，本文章之作者申報，於本文章出版之時，本人並沒持有1200之股份。