樓市把脈：誰說 REITs遜色？

REITs是 Real Estate Investment Trusts之縮寫，亦即地產投資信託基金。香港首隻掛牌上市的就是領匯（ 823），當年鬧得滿城風雨，要延遲 1年才上到市，繼後有另 7隻：冠君（ 2778）、越房（ 405）、泓富（ 808）、富豪（ 1881）、陽光（ 435），和近期也在港掛牌的置富（ 779），及除牌之睿富（ 625）。
相信不少人對 REITs印象不太好，除盧婆婆案外，部份 REITs上市時用各樣「財務工程」技巧增加估值，亦可能是原因。然而，筆者覺得 REITs有其價值與功用：
（ 1）REITs美妙之處在於法例規定，要將最少 90%盈利以股息派給股東，不像一般上市公司，賺大錢也可不派股息。
（ 2）REITs可提供較穩健收入，法例亦規定其借貸不可超越資產估值 45%，風險相對少些。
（ 3）灰髮社會需要穩健收入多於資產升值。「灰髮」是指人口平均年齡趨老，但現代老一輩較長壽，亦較健康，生活多采多姿，要支持這種生活有賴穩定收入。由於擁有上述兩個特性， REITs應是提供穩定收入重要渠道之一。
（ 4）現在掛牌的 REITs，大多已有三數年運作，就算上市時股價疑似偏高，現在已較近市價，財技效應亦褪色。

市盈率較低　派息至少 5厘
投資講表現， REITs之表現如何？可從股息百分比及股價升降幅度兩個層面看。
附表將 6隻 REITs與 6隻普及的地產或公用股比較。以市盈率（ PE）計， REITs「貴」的不過 10倍，「平」的連兩倍也沒有。若根據近年派息紀錄， REITs低的也近 5%，高的有 10%。物業收租回報有沒有 5厘？再者，一般人是不用繳股息稅，但物業租金收入則要報稅。
篇幅有限，下期再續。（二之一）
註：筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。

鐘維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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