梁振英評論香港樓市之三：政府協助解決住屋和自置居所問題並不違反市場經濟理念
《明報》〈筆陣〉樓市和住房之三2010年4月23日
「我的總結是：住宅的質量和數量不足，和所有相關的影響，以及因此造成的嚴峻困境，是政府和市民之間出現不快和磨擦的一個主要和經常性源頭。這種情況衝擊着我們的人文精神、我們的自尊和我們在政治上的良好意識。」這是麥理浩總督在1972年10月18日在立法局上的講話，這番話開啟了當年港英政府大規模的10年房屋計劃。這個總督，不是計劃經濟社會的總督，而是香港這個號稱資本主義堡壘的總督，這番宣示沒有拉攏選民的動機，只是一個遠道而來的殖民地總督的擔當。政府在人民的住屋和置業問題上有沒有角色？有多大角色？我們除了看外地的例子，更方便的，是看香港自己的經驗。從1972年的麥理浩總督開始，歷尤德、衛奕信等兩任總督，直至彭定康下旗歸國，港英政府在房屋問題上的堅持，從來沒有動搖過。我認為在房屋問題的成就，是香港社會那二三十年最重大的成就，也是最重要的社會穩定因素。石硤尾大火激發了徙置區計劃，徙置區之後有條件更好的廉租屋，然後，在1976年2月25日，當年的財政司在立法會宣讀的財政報告指出：
「這點（房屋供應量）還遠遠不夠。所以，我們正在研究專門建造可出售公屋的計劃，如果把可出售公屋賣給已經居住在租住公屋的市民，那麽在他們搬出後，就可以騰出空間給那些更需要廉價租住公屋的市民。如果每年建造5千個單位以解決約3萬個市民的住房問題，那麽這個計劃每年大約需要3億元投資額和25公頃土地。……」這是港英政府首次正式揭示居屋的構思。1976年10月6日，麥理浩總督在立法會宣讀施政報告時，進一步闡解居屋政策：「今年的財政報告指出，政府計劃將在未來幾年內額外建造3萬個可售單位，平均每年落成5千個單位，總共幫助18萬市民解決住房問題。……「這個計劃的初始構思是把這些可售單位賣給已經居住在租住公屋的市民，由此騰出空間給那些更需要廉價租住公屋的市民。然而，我再深思熟慮後決定：「居者有其屋計劃」所推廣的本身就是一個令人嚮往的社會權利，我們應該放寬計劃的限制。」
「居者有其屋計劃帶給市民的安全感，正是每一個市民所追求的。」第一期「居者有其屋計劃」的6個屋苑於1978年推出發售，這6個屋苑包括位於九龍市區、靠近紅磡海隧、交通便捷的何文田俊文苑。居屋計劃推出後，樓價並沒有下跌，差餉物業估價署1976及1978年發表的「物業檢討報告」的統計數字清楚說明了這點。除居屋外，麥理浩同時宣布興建公屋的目標供應量：-「解決房屋供應問題是達到這個「全民住房」目標的關鍵。要讓這個目標變爲現實，我們每年必須保證給20萬居民提供公屋住所。……由政府出資的房屋落成量（包括房屋署以及房協）將分別解決9.7萬人和10.9萬人的住房問題。但是1978/79年度和1979/80年度，我們將分別解決17萬人和22.4萬人的住房問題。之後幾個財政年度，這個數字將維持在20萬以上。……」麥理浩的10年建屋計劃開展後的四分一個世紀，英國在香港的最後一任總督，右派政黨保守黨原主席彭定康聯同房屋司黃星華在1997年1月推出「長遠房屋策略評議諮詢文件」，科學地明確長遠的建屋目標數量，再次肯定居屋的社會功能，其中幾段十分值得重溫：-
「增加房屋單位的供應要提供足夠的公營和私營房屋單位，第一步是評估房屋需求。為此，我們要應用一個房屋需求預測電腦模式。這個模式會因應人口、房屋政策、經濟狀況及其他有關因素的改變而作出調整。「現時政府的房屋需求工作小組所應用的房屋需求預測電腦模式顯示，在1995年4月至2006年3月的11年期間，每年的房屋需求量平均約為80000個新單位：前半期（1995年4月至2001年3月）約為85000個單位，後半期（2001年4月至2006年3月）則為73000個單位。我們已批出或物色足夠土地，以應付前半期的預計需求。至於後半期，我們則根據《全港發展策略檢討》文件，假設這段期間的需求量為每年78000個單位（這個數字已包括約佔這段期間預計需求量的7%作為容差）……」97年1月這份諮詢文件出台後，樓價也沒有因而下跌。一如麥理浩總督在1976年宣布開展居屋計劃時宣示的基本方針，1997年1月的港英政府，不僅評估房屋需求，也不僅制訂建屋量以滿足需求，更在市民租樓和買樓自住兩種住屋模式中，明顯的對買樓自住有政策傾斜：-
「政府的目標，是鼓勵市民自置居所。自置居所可以促進社會安定，培養市民的歸屬感，同時加強個人的經濟保障。「不少家庭因經濟能力所限，無法在私人樓宇自置居所。政府為了協助這些中等和低入息家庭自置居所，特別推出多項資助自置居所計劃。結果，現時自置居所比率已稍逾百分之五十，較10年前增加了三分之一。……政府房屋政策的推行機關，……應該繼續推行這些成效顯著的計劃，並在情況許可時擴大這些計劃。」「同時，我們應該可以多做一些工夫，協助和鼓勵市民，特別是公屋住戶、自置居所。」今天香港人的生活，比麥理浩年代，有了極大的進步，但在住屋質素的問題上，尤其是在置業安居的問題上，即使保守的期望，和現實之間仍然有相當大的落差。今天大家對香港，社會對特區政府，相對40年前，也有更大的期許。香港社會有些意見，令人費解，有人將政府在房屋問題上的任何動作，形容為干預市場，違反市場經濟理念，也有人認為：政府沒有需要，更沒有義務鼓勵或資助沒有能力在市場按市場價格買樓的市民，成為自住業主，最後還有人指政府興建居屋，會造成樓市下滑。堅持這些說法的人，過去40年，大概住在火星，沒有住在香港。
http://www.cyleung.hk/
利字當頭：火星人的回應
2010年04月26日
尊貴的梁振英先生：
我，就是你口中的火星人。
尊貴的閣下在報章撰文指，認為政府不應鼓勵市民置業的人，在過去 40年是住在火星。我想告訴你，地球太危險了，我們才迫不得已移民到火星啊！
不是嗎！ 04年樓價夠低了，有些人仍不去置業； 05年經濟好了點，仍然不置業； 06年，甚麼都穩定了，繼續不置業； 07年，嫌貴嗎？再等等，不置業； 08年，金融海嘯要來了，不置業！ 09年，才發覺太遲……結果，尊貴的行政會議召集人，說地球人要幫地球人，要改變遊戲規則。
樓蟹壓力比股蟹大得多
火星人，不會在樓市低迷的日子不去置業，偏偏到了樓市高企，才要政府幫他們置業。當然，在火星更不會有行政會議召集人，要在報章撰文發炮攻訐政府的政策。據說，在地球， 02年特首董建華無聲無色地取消了要七成市民置業的政策目標，他沒有通知你嗎？還是，你和我們一樣，在外星樂而忘返？難道，你跑到了冥王星？
在火星，我們都認為夾硬將沒有能力置業的人拉上車，到了經濟逆轉的時候，他們便會是最慘的一群。樓蟹的壓力比股蟹大得多，因為上市公司的股價，你不去看它，便不存在。可是，供樓的供款通知書，久不久，喜歡不喜歡，你都要見到，是非常眼寃的一件事。
不知道，閣下身處的星球是否也支持經濟不景時，政府會有政策支持供不起樓的人？如果你的星球有這種政策，煩請告知，因為，無論火星抑或香港，都未發展到這種地步，甚至乎左翼思潮日漸氾濫的美國都未有。我想，冥王星應該有。
還有，我要對你說一聲多謝。 03年，我在香港置業了。地球人都說，因為當年你和前特首董建華，合力推倒了樓市，像我這些年輕人才有機會上車。當然，你可以話，我是既得利益業主，所以不想見到樓市崩潰。
不過，當年那場波瀾壯闊的樓市文化大革命，實在太可怕了，我身在火星，都不想見地球生靈塗炭。
火星人上
利世民
「地球人」的邏輯 文章日期：2010年4月28日
最近有「地球人」政客撰文，指「香港社會有些意見，令人費解，有人將政府在房屋問題上的任何動作，形容為干預市場，違反市場經濟理念，也有人認為：政府沒有需要，更沒有義務鼓勵或資助沒有能力在市場按市場價格買樓的市民，成為自住業主，最後還有人指政府興建居屋，會造成樓市下滑。堅持這些說法的人，過去40年，大概住在火星，沒有住在香港。」結果引來自稱是「火星人」的評論員作出回應，頗為有趣。
「火星人」說，因地球太危險了，才迫不得已移民到火星！不是嗎！04年樓價夠低了，有些人仍不去置業；05年經濟好了點，仍然不置業；06年，甚麼都穩定了，繼續不置業；07年，嫌貴嗎？再等等，不置業；08年，金融海嘯要來了，不置業！09年，才發覺太遲……結果，引來「地球人」說要幫地球人，要改變遊戲規則。
「火星人」自言，居住在火星的人，不會在樓市低迷的日子不去置業，偏偏到了樓市高企，才要政府幫他們置業。因為，他們都認為夾硬將沒有能力置業的人拉上車，到了經濟逆轉的時候，他們便會是最慘的一群。
「火星人」自言，他03年在香港置業了，雖然會理解或被指因為當年政府推倒了樓市，他才有機會上車，變成既得利益業主，所以不想見到樓市崩潰。然而，「火星人」始終認為，當年那場波瀾壯闊的樓市文化大革命，實在太可怕了，所以雖然身在火星，都不想見地球生靈塗炭。
另外，「地球人」的文章指根據過往經驗，興建居屋不會拖低樓價，例子如第一期居屋計劃的6個屋苑於1978年推出發售，這6個屋苑包括位於九龍市區、靠近紅磡海隧、交通便捷的何文田俊文苑。居屋計劃推出後，樓價並沒有下跌，而97年1月前港督彭定康聯同房屋司黃星華推出「長遠房屋策略評議諮詢文件」（可視為「八萬五」建屋目標的理論基礎文件），樓價也沒有下跌。
對此，有樓市博客反駁指出，以上兩例樓價雖沒有即時下跌，樓價卻在1981年及1997年中以後暴跌，因此「沒有即時下跌」，並不等同「沒有下跌」。
筆者就認為，如「地球人」的邏輯是對，即興建居屋不會令樓市下滑，基於「對稱性」或「雙向性」原則，則豈不反證了近一年樓價急升，和停建居屋沒有關係？
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
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