4招買舊樓博收購

4招買舊樓博收購

買舊樓「尋寶」宜選擇 4類盤源，另須注意潛在風險。　設計圖片

不少財團、地產發展商及市區重建局，會收購舊樓重建，所以舊樓成為住戶或投資者「尋寶」博收購的「落釘」對象。專家指落釘宜選連租約盤、業權集中、地積比率高、非處大街舊樓。被收購時，見好即收，回報有機會較市價高近倍，但舊樓盤源少，潛在風險亦高。　記者：甄嘉儀、余美玉

根據發展局資料，現時本港逾三十年樓齡的私人樓宇超過 1.6萬幢，港島區集中在上環、西環及筲箕灣，而九龍區則為土瓜灣、大角嘴和深水埗等市建局重點重建區域。除現有業主，亦吸引街坊及對該區熟悉投資者買入等財團收購，還有財團或發展商，不惜用數年時間，將單位逐間收購。

供應缺乏　外區客難插手


鄭漢華提醒，部份物業的地契有高度限制，或影響被收購機會。　程志遠攝

雖然舊區有重建概念，但有地產代理指，舊樓盤源供應缺乏，通常兩至三個月才有一、兩個單位放售，而且十分搶手，外區客不易插手。世紀 21策略營業董事林美顏表示，現時舊樓亦傾向間成套房放租，可邊收租邊等收購，攻守兼備。
有買賣舊樓經驗的投資者莫育文亦建議，「最好買連租約舊樓，在等候期間，仍有租金收入。」他還教路，宜選業主數目較少舊樓，因業主數目越多，業權越分散，難於短期內集合八成業權同意出售。
除留意業權是否集中，第一太平戴維斯投資部兼聯合出售組主管鄭漢華提醒，部份物業的地契有高度限制，或影響被收購機會。莫育文則指，地積比率高的舊樓，可重建樓層較多，被收購機會較高。

地契有限制或影響收購

要增加收購價值，鄭漢華認為位處內街或橫街的舊樓較佳，「因位處大街物業一般有地舖，地舖價值已佔收購總額的七至八成，影響樓上單位可獲得的收購價，減低成事機會。」
若發展商或財團有意收購，將與業主簽臨時買賣合約，列明收購條件，如需達至八成業權、成交期等資料。如符合收購條件，將簽正式買賣合約，完成整個收購。要留意條件有否寫上，若未能完成收購，業主須退回定金。要覓得有機會為收購目標舊樓，可向街坊和地產代理打聽消息及留意附近物業成交紀錄。

聯合出售項目例子

－港島區－
•西環山市街 32號新東大廈　收購年份： 2008
聯合收購價(平均每方呎)：$3000　當時市價(平均每方呎)：$1500

•灣仔活道 16-18號　收購年份： 2007
聯合收購價(平均每方呎)：$7600　當時市價(平均每方呎)：$4000

－九龍區－
•登打士街 1-21號　收購年份： 2009
聯合收購價(平均每方呎)：$5000　當時市價(平均每方呎)：$3500

•九龍太子道西 211-215C號　收購年份： 2007
聯合收購價(平均每方呎)：$8500　當時市價(平均每方呎)：$5000

資料來源：第一太平戴維斯

個案
索價過高　收購拉倒


海明閣因部份業主索價太高，收購終擱置。

投資舊區物業博收購，成功當然可撈一筆，不過亦有失敗例子。如大角嘴單幢樓海明閣，在 04年，市建局與南豐合作重建大角嘴一個項目，而該樓正位處項目中心。
原本發展商打算一併收購發展，但因部份業主索價太高，南豐最後決定放棄，並改圖則將重建項目圍繞海明閣發展。

帝堡城村屋成頂心杉

此外，沙田帝堡城內亦有一棟樓高三層的村屋，當時業主先開價約 1700萬元，惟發展商新地首肯後，又再加價 300萬元，最後交易拉倒，留下這幢「頂心杉」。

風險
難做按揭　等候需時

鄭漢華又指出，因銀行未必為舊樓承造按揭，有機會要一次過付清樓價，並且可能要等 8至 10年後，才有被收購機會，潛在風險高。

聯合出售　收購價較高

因賠償金額會被記錄在田土廳，為免對早簽的業主不公平，越遲簽未必會得到越高賠償。
鄭漢華指出，收購價一般較市價高三至四成，建議業主見好就收，因發展商寧願放棄收購，亦不會增加成本。
據第一太平戴維斯資料，過去三年促成的收購項目，以小業主聯合訂出收購條件，把單位出售予有意收購的發展商，其聯合收購價較單一出售市價高。
如 07年灣仔活道收購項目，聯合收購價為每方呎 7600元，但當時市值每方呎 4000元，收購價較市價高 3600元或近倍。