瘋狂搶房,是成房奴還是成為千萬富翁?

瘋狂搶房,是成房奴還是成為千萬富翁?
易憲容 05月14日 07:53

可以說,以當前中國社會來說,無論是政府的經濟政策,還是地方政府經濟增長;無論是居民茶餘飯後,還是各種娛樂節目,房事都成了整個社會最為關注的熱點。在各種會議上會場上在談論房,在飯桌上在公共交通上在談論房,甚至於在老頭老太的閒言碎語中都在談論房,中國房子的事無時不在、無時不有。

所以,最近有人以《歡樂頌》的樊勝美的一句話:「我不想讓別人知道,我在上海這些年,住的只是合租房。」作為話題,引申出「今天的房奴 都是來日的千萬富翁 」完全違背常識、違背經濟學理的 
高論,而這種高論也正合當前中國一些年輕人心態,讓這些人湧入各地的房地產市場。但實際的結果如何,未來30年會發生什麼這些年輕人知道嗎?

這種觀點的依據是,如果是租房,30年租房成本,總計47.45+618=665.45萬。如果當前購買住房,400萬的房產,30年後值多少錢呢?400×(1+6%)^30≒2297.4萬。他認為,租房是純消費,交完房租你也得不到任何東西。買房可以算是一種投資,相當於你用人民幣,去置換房屋產權。所以,如果今天願意成了房奴者,未來就是千萬富翁。這些言論的煽動性之強是前所未有。

這種煽動性的言論對錯與否根本上就不值多少評論。因為,它是建立在一系列不成立的設定基礎上。如果其中任何一個假定不成立,那麼這種看上去是要數字算出來的結論是根本上不成立的,只能是個人一種幻想。

首先,這種結論是建立在前十幾年中國住房市場的經驗的結果上。即在過去的十幾年,由於政府房地產政策鼓勵及推動,讓中國的房地產市場出現一個人類歷史前所未有的房價只漲不跌的奇蹟。這樣的房地產市場沒有週期性調整,房價只漲不跌,居民購買到住房就是賺錢等,同時也把中國的房地產市場推到一個極端,即人類歷史上最大的一個房地產泡沫。但是,中國的這個房地產泡沫不僅不可持續(這一屆政府最近第一次承認中國房地產市場存在泡沫),而且中國的房地產市場週期性調整不可避免。也就是說,不要說未來30年中國房地產市場不可能如前十幾年那樣發展,就是在短期內(近3年內)房地產市場週期性調整是必然之勢,中國房地產市場的泡沫破滅只是時間問題。如果房地產泡沫破滅,中國房地產市場的價格豈能只漲不跌?如果上述假定不成立,那麼房奴要成為千萬富翁就可能會成為一種空中樓閣。

其次,這種結論是建立在住房按揭貸款利率永遠目前這種最低點上,建立在今年1季度中國的貨幣政策永遠是過度寬鬆的基礎上。但不僅30年內這種低利率時代會改變,今後利率的波動與上升也是十分正常。只要讀點歷史,就會看到在上個世紀最後20年,整個全球主要發達市場經濟國家利率平均在10%左右,中國的利率在10%以上,那麼未來的中國按揭利率上升也是正常。如果利率上升,購買住房還貸都還不起,30年後的財富早就雞飛蛋打,哪裡還有千萬富翁可言,可能更多的是幻想!還有中國寬鬆貨幣政策改變也是必然。不要說30年,就是今年4月份與前三個月的情況比較都相差巨大的距離,更何況30年?貨幣政策的收緊,沒有接盤者進入,房價還會漲上去嗎?

再次,上述結論假定中國未來30年的住房政策會如前十幾年那樣永遠不會變化。即住房的投資功能與居住功能永遠混淆,而且正如上述撰文者所說,租房是消費,而作為房奴是投資。可以說,前十幾年中國房地產市場之所以會瘋狂,之所以會把房價炒作得越來越高,房地產泡沫越來越大,最為核心的問題就是把住房的兩種屬性混淆,最後必然讓中國住房市場遠離它的基本居住屬性而成為少數人投機炒作賺錢的工具。但是,不要說這種房地產政策30 年不會變化,就是在今年這種政策就會發生根本性變化。正如最近人民日報 
權威人士指出的那樣,要去除中國房地產市場的泡沫就得去槓桿,就得讓房地產市場回歸到它基本的居住功能。如果中國的住房市場用稅收政策讓它回歸基本的居住功能,住房不能夠成投機炒作賺錢的工具,那麼30年後中國住房市場的投資屬性從何而來?而且住房的回歸到它的基本居住功能,那麼就要求住房市場的價格回歸理性,房地產的投機炒作行為就會戛然而止。30年後的住房的投資屬性都沒有了,房奴如何成為千萬富翁?這一切同樣只能在幻想中。

同樣,上述結論還假定目前中國這種嚴重的社會財富結構分配不公的格局不會變化;假定中國這種少數人通過房地產市場掠奪絕大多數人的政策不會改變;假定中國的民主化進程原地踏步,30年內中國的房價還完全是由政府主導等等。但是,30年內這種假定能夠成立是根本就不可能的。可以說,上述的假定,任何一個不成立,都會讓「今天是房奴,明天成為千萬富翁」的結論成為空中樓閣或幻想。

不過,我們也應該看到,也正是這種幻想,最近全國不少地方出現前所未有的搶房潮、房價瘋狂上漲潮,先是深圳,然後擴展到一線城市,擴展到一線城市的周邊及內地一些城市。只要看到今年1季度住房按揭貸款佔整個貸款三分之一以上,看到4月份居民中長期貸款佔整個貸款80%以上,就知道目前國內不少居民都希望利用銀行的貸款槓桿,甚至於利用首付貸,都希望自己成為「今天的房奴,30年後的千萬富翁」。即其觀念對國人影響有多大,但是其中的任何一個假定不成立,都會把這種炒房者的期望變成幻想而隨風消逝,甚至於把這些炒房者滌盪得一貧如洗、債務沉重。到這時,國人才會明白房地產投機炒作是什麼?

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