拆按減價戰(II)

個頭政府推兩招控制炒賣, Citibank 推HIBOR+1.7%, 真係冰火中, 不如將轉按+按套現炒股
政府推出辣招之後,二手成交冰封,新盤銷情不再如從前熱烈,適逢拆息再降,個別銀行推出優惠H按,僅H+1.7%,比P按更抵,難道按息戰一觸即發?但業內人士認為,有銀行減按息只為搶近日開售新盤之豪客,是一種宣傳技倆,料不會掀起減價戰,而P按將繼續是市場主流。

 
近日再有銀行減H按息率,令人聯想起當年的按揭大戰  (資料圖片) 


  現時按揭市場的主流為P按,而現時市場P按的利率最低為「大P」(5.25厘)減3.1厘(實際按息2.15厘),早前金管局對如此低息已表示關注,意味2.15%大概就是P按的下限。至於H按,曾幾何時低見H+0.65%的水平,不過亦引來金管局的注意。原先市場一般為H+2%以上,不過近日渣打及花旗調低H按息率,最低為H+1.7%,其中後者更將鎖息上限降至看齊P按。以一個月港元拆息(Hibor)0.23%計算,H按實際供款利率為1.93%。P按與H按之間的息差擴大至22點子。

息差擴闊 轉按良機?
  相比P按,H按一般會因應港元拆息而較浮動,如果H按實際供款利率都上升至一定程度,借款人便須改以鎖息上限(Cap Rate)供樓,現時H按的Cap Rate為P-2%至P-2.85%,即2.4%至3%不等,P按比H按上限便宜約四分一厘。
  以30年按揭為例,每100萬元計,如現時由P按轉至H按,每月可以省約220多元左右,而H按上限與P按之間每月供款差距亦是二百多元。以目前一刻看,H按漸有優勢,但預期三數年後息口只會向上,長遠看,兩者總供樓成本可能沒甚分別。
  短期看,H按似乎很抵,不過期內有任何因素影響令市場資金需求改變,供款利率都可能抽升,要承受再定價風險(Re-pricing Risk),令業主有可能改以Cap Rate供樓。
  雖然部分銀行下調H按,令P按吸引力減,但經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓估計,P按仍然會是市場主流,轉造H按個案可能會有所增多,但2011年H按被追捧的日子,恐難以再臨。
  劉氏指,美國的量化寬鬆(QE)政策令低息環境持續至2015或更久,選用P按可以更有預算。同一時間是次QE3不像之前兩次般令資金大舉流入,如有大量新股推出,令市場流動資金減少,都會令拆息上升,息率其實難以長期如此低。



難燃起按息戰
  劉氏直言,雖然政府推出遏樓價措施令物業成交大跌,客觀上銀行亦有跑數的壓力。但臨近年末大部分銀行轉向增持現金,現時仍未有逼切需要打「按息戰」,不過面對市場推新盤,對某些銀行來說仍然是吸引的。她認為進取的銀行可能是希望吸納有財力的客人,不諱言:「你看優惠只有1個月左右,低息只是一個綽頭,吸引大客光臨,實質意義不大。」她相信相關銀行亦有可能按揭業務市佔「未達標」,或有一些策略上的安排,才忽然減息。
  另一方面, HIBOR即將進行「優化」,這或增加選用H按的風險。不過財資市場公會強調,推行優化措施只會減少交投量較少的HIBOR期限報價,對以一個月底三個為指標的H按而言,不會帶來負面影響。

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