買樓收租的實質回報率

轉眼已過六年。利息才開始回升。樓價升到個個由唔信到信。如果由當年買樓收租再加按再買樓收租再加按再買樓。回報幾和味! 多謝各存戶過去六年支持。

公司最近加薪得2%. PG一D都無唔開心

更新google sheet format

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1onuonK_zQv3vVU1bkP8nnlVyQ-k3U-g_a08WgysxEGc/edit?usp=sharing

更新了 Excel 2003 format

http://dl.dropbox.com/u/33531481/Calculation.xls

增加計算Excel(感謝友人亨利)

http://dl.dropbox.com/u/33531481/Calculation.xlsx

最近hibor plan多數升串1%,又加了租, 又要計下實際回報幾多!!! 更新中....

最近睇返1 month hibor, 又跌落0.1%. 真係平到笑,加上銀行又推出按揭優惠--大概hibor+0.65%. 想借一筆平錢可以諗下

以下係一o的買樓收租分析:

考慮「買樓收租」作為一種投資,我們必須對其實質回報率有確切的估算,才能判定是否值得進行。在以下的分析當中,暫不考慮樓價的潛在升幅或下跌。

一般坊間用作計算買樓收租回報率的方法是:每月租金*12/樓價。較老實的會以:(每月租金*12-每年管理費-每年差餉)/樓價。後者會較前者實際,得出的數值會較細。再確切的的會以:(每年實收租金-每年管理費-每年差餉及地租-每年供樓利息支出-每年維修費-每年物業稅)/樓價。由於涉及利息支出,因此回報率更細。這樣的話,以現時不足3%的回報,豈不是不值得買樓收租嗎?不對!

上述的計算方法只適用於一筆過付足樓價的業主,而不適用於現時絕大部份的按揭物業。作為一門生意來看待買樓收租,我們不應以樓價作為分母計算,而應以實質投入的本金作為分母。現時本金一般只是樓價的三成,以現時~1%的按揭利率,實質回報率可高達7%。

假設:

樓價:$200萬(~400呎舊樓)

管理費:~$500(每年加3%)

每月差餉:~$350(租值的5%)

每月租金:~$7K(假設每兩年加租一次,每次5%)

按揭:樓價七成

交易金額=律師費(6000)+厘印費(100)+裝修費+經紀佣金(12萬)

維修費:每十年五萬

按揭利率:H+0.7%(~1%)(假設每年加息1%,直至6%為止)

按揭年期:30年

物業稅:(租金-差餉)*80%*15%

將數據輸入 Excel 之內運算,結果如下:

年回報率=(租金-管理費-差餉-利息-物業稅)/已投入之本金*12

1.由於該投資是以按揭型式進行,最初投入的本金只是樓價的三成,因此初始回報率高達~7%。仍然值得做!

2.隨著本金供款增加,投資回報率會緩緩下降。在上述假設案例中,每年下降~0.3%

3.回報率對按揭利率非常敏感,按揭利率上升會增加利息支出,令回報率急降。在上述假設案例中,按揭利率增加1%,令回報率急降2%。

4.租金增加會令回報率增加。在上述假設案例中,即使租金上升5%(同期管理費及差餉亦告增加3%),亦只能將回報率增加不足0.4%。

5.其他管理費及差餉等支出亦會降低回報率。

結論是,在低息期開始之時(例如金融海嘯之後),以按揭型式買樓收租作為投資是值得的(即使供滿了,也要再重新按過!),因為回報率高,兼且可以賺取樓價從低位回升。至於一筆過付款的買樓收租則在任何按揭息率時期也不值得進行!因為初始本金高,令回報率偏低。若是碰上低息期,倒不如用同一筆本金,同時買入數層樓收租以增加回報率。現時坊間一般估計按揭利率會繼續維持在低水平1-2年。看來,現時買樓收租作投資是尚可考慮的。不過,由於過去數年樓價的升幅而不少,因此隨著按揭利率回升,及樓價可能大回調,極可能會賺頭蝕尾。看來,最佳的買樓收租時機已過,現時才入市的話,最多可玩多1-2年,好運的話,賺租又賺價。不好運的話,就只賺租,蝕大價。

8 則留言:

嘉芙蓮 說...

can u send me your spreadsheet? its really good, i am about to make one myself but found yours!

匿名 說...

can u dun post my email address out? thx >__<

匿名 說...

其實poorguy 係唔係全職投資人定打工?

pghk 說...

緊係打工啦. 有穩收入先係皇道
讀咁多書, 都要收返個本!!!

匿名 說...

Where cab find h+0.65?

pghk 說...

i am using it.

匿名 說...

I want to change mort but no bank got such offer

匿名 說...

大大有沒有 xls format ? 我用openoffice開唔到thx !