莫輕率賣樓轉租樓

近期樓價急升,手上有樓的人,大部分都處於有利可圖的狀態。有些人心裡一定會有這樣的想法,要不要趁樓價高的時候,先行賣樓套現,暫且租樓住,待樓價回落之後,才再買樓,屆時就可以買大一點、買好一點,提升自己的居住環境。

這個如意算盤如果能打得響,當然不錯。不過,要實行起來極高難度,極高風險。如果我只有一層樓,而且是用作自住的話,我一定不會貪一時之利去冒這樣的風險。



不排除有人因為時機掌握得好,而不斷獲利,甚至逐步變了職業炒家。但我亦見過一些朋友,在賣出自住的單位後,樓價卻沒有如他預期那樣回落,反而一升再升,令他處於一個兩難的位置。因為若是他入市去追,所能買到的單位會比前更小更差,他心裡不甘心;若是他選擇再等一段時間才算,樓價有機會升得比現時更高,屆時要重新入市,可能比今日更困難。



我認為,投資性的物業才可以拿來賣出買入,用作自住的物業,則不宜輕率地買賣。因為,若是在投資上作錯了決定,最多只是招致金錢上的損失,但若是在自住單位的買賣作錯了決定,那就足以影響生活,實在犯不著。


一個人能住在一間已有溢價的房屋裡,可視作是一種福份;總好過居住單位的價值仍處於市價邊緣,以致心情常受市價波動的威脅,擔心會變成負資產。因此,我喜歡持有已有溢價的自住單位,以享這種安泰的心境,不會輕率地把它套現。



我從1976年開始,從事地產行業,前後已35年。在這段時期裡,樓價升的日子遠比跌的多。82至84年,因中英為香港前途的爭拗而跌了3年;87年10月因全球股災,跌了半年;89年因六四事件,又跌了半年;97至03年,因八萬五建屋計劃,跌的日子比較長,前後跌了6年。全部加起來,亦不過10年。35年裡,跌市的日子只有10年,不足三分之一。可見賣樓時作錯決定的機會遠比買樓時多。因此,把自住的樓宇賣掉,租住一個時期,待樓價回落時再買回的如意算盤,大部分時候都打不響。

有人或者會覺得,他絕不會經常作這類嘗試,而是在樓價偏高的時候,才這樣做。現時人人都在搶着買樓,所以他選擇反潮流,與羊群對著幹。

我不敢說他們的選擇一定錯,但我自己就不敢這樣去博。因為樓價是否偏高,很難說得準。92年底,彭定康就覺得樓價偏高,推出了一系列遏抑樓市的措施去壓市;但之後樓價還是再升了5年。如果當年把自住的樓宇賣掉,即使等到八萬五政策推出後,樓價也沒有回落至當年水平。因此,我不敢隨便去玩這種遊戲。

(轉載自2010年4月8日am730C觀點)

沒有留言: