物業估價 永隆創興鬆手


物業估價 永隆創興鬆手 渣打、建銀最嚴緊
2010年01月14日

準業主購買物業前,一般會先為單位估價,及向銀行查詢按揭息率。不過同一單位,各銀行估值結果差距甚大,理財版格盡本港承造按揭銀行,永隆、創興及恒生估價最鬆手,渣打及建銀亞洲則最嚴緊,同一單位估價有達 92萬元差距。 記者:甄嘉儀、黃碧珊

本港 19間承造按揭銀行,約半數提供網上估價服務,其餘需向按揭熱線或分行查詢。理財版於 1月 4日至 8日,以四大屋苑近期成交單位為例,向銀行查詢估價,其中永隆及滙豐口頭估價獲即時回覆,其餘即日或翌日提供資料,只有大眾截稿前仍未回覆。


永隆、滙豐口頭即時回覆
中銀、渣打口頭估價每次最多接受兩個物業查詢,其餘均不設限制。不過,同時查詢 4個單位時,恒生職員建議透過網上估價,但理財版以同一單位分別透過網上及向職員查詢,卻發現個別單位估價有差距。
大新雖設有網上估價服務,但本版記者測試數天,發現每次只可連續查詢兩個物業,其後會出現「暫時未能提供估價服務」字句。


估價不足銀行予 5%彈性
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以美孚新邨近期成交價 350萬元單位為例,綜合各銀行口頭估價,差異頗大,恒生估 395萬元,滙豐估 303萬元,相差 92萬元。至於天水圍嘉湖山莊,樓價較低,同一單位估價最高與最低差距約 10萬元(見表)。
銀行職員指,若成交價與估價出現差異,按揭金額將以較低者為準。不過,若銀行批出的金額較成交價低,部份銀行職員表示,有調整空間。按計劃首席經濟師何柏基稱,銀行一般會提供 5%彈性,視乎買家財務狀況,建議準買家預備樓價 35%資金作首期,即使銀行估價不足,亦不會影響承造按揭。
比較各銀行估價「鬆手」程度,估價最高得 10分,相同估價得同分,最高可得 40分。若銀行熱線與網頁估價不同,以較低者作比較。結果,永隆、創興及恒生最鬆手,各有 34分,永隆及創興在 4個單位估價均在首四名內,恒生則有一單位得第五位。至於估價最嚴是渣打及建銀亞洲,各得 23分, 4個單位估價均排於較後位置。

周邊物業交投影響結果
理大建築及房地產學系教授許智文指,周邊物業成交情況是估價的考慮因素之一,反而室內裝修一般不會包括在考慮因素中。周邊物業交投活躍,估價會較貼近市價。


物業質素、樓齡作參考
估價結果視乎銀行對承造按揭業務取態。許智文提醒,銀行可能提供較高估價,但按揭息率、現金回贈或罰息條款較「辣」,各銀行間的估價約有 2%至 10%差距,建議置業人士向多間銀行估價及查詢按揭條款。
經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指,銀行或估價行會以物業質素、樓齡、屋苑管理及交投量作參考,「一般銀行在批核按揭申請時,會揀選物業成交價或銀行估價中較低的金額」,建議買家多找幾間銀行估價。

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